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“快周转”曾经是许多房企引以为自豪的技能,很多开发商标榜自己“拿地3个月就能开盘”。
之前2年,一二线城市的项目,许多改做“中周转”,原因是地价太贵,再一味复制做刚需,客户不买账了,必须用更长时间雕琢产品,“充分挖掘土地价值”。
2017年,更奇怪的事情出现了:一二线城市的很多项目,明明能开盘却不开盘。
之前标榜自己6个月就能开盘的房企,项目已经拿地12个月、16个月了,仍未开盘。甚至于,有的项目已经完成了带装修,还不想开盘。
这是为什么呢?就是因为政府的限价令。这些等待的房企,都是拿地成本太高,按照现在可能批准的价格卖房,利润很低,甚至可能亏本。于是,一种左右为难的情况出现了:
1、高地价、限价令下,开盘越快,赚得越少。
2、拿地价格太高,选择不开盘继续等待,则完全是一种赌博,而且输的概率超过90%。
这是一个无解的陷阱。在一二线城市,继续坚持“快周转”将陷入这样的陷阱,无法自拔。
新周期下,想在一二线城市赚取高利润,并且降低风险,只有一条路,那就是:做城市运营商。
商住产一体化、特色小镇,乃至社区、社群营造等等,都是城市运营的表现形式。
城市运营这条路是慢周转,所以,之前能做快周转的时候,许多房企都看不上。
但是以后,这种模式将成为房企的最佳模式之一。碧桂园、绿地、绿城、金茂、瑞安、协信等巨头,目前都在探索这条路。
城市运营虽然是慢周转,却可以让时间产生价值,最终滚雪球般变成巨大的财富……
拿地价格比较低的房企,许多现在仍按照正常节奏在开盘。
而能开盘却不开盘的项目,大多都是因为拿地价格太高。有的楼盘现场已经没有施工,只是为等待而等待。
这个时候,时间对于项目本身而言,已经没有任何价值。甚至会降低项目本身的价值-------项目在折旧。
为什么继续等待?只有一种解释,那就是:他们在赌2018年限价令会放松。
这种赌博当然也是有依据的。过去的地产市场,曾经有3年一个周期的说法。也就是说,市场的波峰波谷之间只差一年半。等待一年半,周期就会回来,政策就会变化,一切问题迎刃而解。
现在的市场规则已经完全不一样。为什么呢?
一、之前的地产市场是一个整体,现在则分化了,经济起落和个别城市的调控政策之间已没有必然联系
之前很多调控政策也是全国一盘棋。而地产对经济的影响又比较大,一旦经济下行,调控就有可能放松。
可是现在,因城施策已经全面铺开,各地的限贷限购限价政策都完全不同。再出现“全松全紧”的调控的可能性很小,一二线的许多政策可能将长期维持。
而且,本轮调控的核心就是打交易,保持楼市稳定,不大涨也不大落。
7月24日的中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。
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336
90%
❶ 2018
❷ 5%--8%38
❸ 10%
那么,在一二线城市做项目,不想拿高价地,又想赚取高利润,还想降低风险,有什么办法呢?目前看来比较明确的一条路就是:做城市运营商……
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每一年的努力都有价值
不卖房也能赚大钱
城市运营的本质是:
在一个比较大的、还没有怎么发展的区域,参与规划、长期经营、获取回报。
地产周期拉长,对这种模式反而有好处,因为这种模式的特点就是:
获取土地的价格相对便宜。而所有的时间,都可以通过你的努力变成红利,最终变现。而且,如果遇到政策波动,这种模式自带安全防护。
城市运营产生的三大红利包括:
一、城市发展红利:完全属于开发商
地产开发商买一块地,要考虑周围是否有好的规划、好的配套,没有好的规划、配套,将来不好卖无法溢价,而有好的规划配套的土地又卖得很贵,不容易抢到。如果买到贵的土地,又碰到周期的底部,风险就很大。但对城市运营商来说这些问题都不存在……
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现在一二线纯住宅用地的获取也是很困难的,而通过特色小镇拿地,在房企有实力的情况下,相对容易获得批准。
根据绿地的经验和谈判情况来看,如果是做城市运营,许多地方的政府会进行一定的税收返还,有一次性的,也有逐年返还的。
为什么呢?以前的“睡城”小镇,当地政府只在卖地的时候有一笔收入,后续不但没有税收,还要不断支出管理成本。
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也就是说,地方政府是冲着未来发展,在拿地时给予价格优惠,后续给予补贴的。城市运营商在拿地之初,就预支了部分发展红利。
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10房价已经是长沙最高。
梅溪湖整体前后的对比如下图所示:
重庆总部城是协信商住产集成的一个成功案例,总部城里面写字楼、商业中心都有。总部城旁边就是协信的住宅项目,住宅项目下面也有商铺,中间有购物中心。
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住宅、写字楼、商业三种物业彼此反哺,都产生了很高的溢价。
之前房企都是选择尽快把项目销售出去,可是协信认为,这样做许多时候是吃亏的。
物业立刻就卖,可以获得现金流,但是许多物业实际上处于价值上升的通道,长期来看吃了大亏。
而且,现在房企规模竞争越来越激烈,光靠销售物业的数量来竞争可能会越来越难。
协信认为,未来的一二线城市的商业、产业物业,可能都不会走分拆销售的路,而是先运营起来,等到运营见到效果后,再变现。
二、租金、服务、投资红利:非常稳定,可以抵御周期性风险
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要知道,这是一笔没有风险的长期稳定收入。这种持续稳定的现金流,可以让房企有抵御周期性风险的能力
金茂现在持有运营的物业,每年能贡献十几个亿的利润。这个利润也是没有任何风险,不管怎么调控都有的。
协信目前有很多利润不来自销售,而来自商业和产业运营等。
比如商业运营有策划、展览、代理等服务。产业运营则包括孵化企业等。
绿地,也会针对自己小镇里的优秀企业,进行一些跟投,从而获得回报。
从协信投资的孵化器、众创空间走出的新三板企业不少,而协信控股在许多产业企业里都有投资。
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而对于一个小镇来说,整个小镇的开发节奏和顺序都是房企自己可以控制的,在周期底部的时候,就销售不会因为时间变化有太多溢价的项目,而把有高溢价的项目放到几年之后。
三、金融红利:先做轻资产减轻资金压力;后期做资产管理,可能比卖房更赚钱
获取金融红利,首先是可以减轻资金的压力。比如协信做了以下一些轻资产的安排:
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以前的基金都是股权性“明股实债”的基金,类似借债,现在的基金则大量的是要做共同投资的。协信来操盘,类金融机构来投资。
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协信把一些地产模块分割独立出来,目的就是要引入战略股东。增量方面,战略股东和协信一起投资;存量方面,则把现有的重资产证券化、基金化。
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协信一直在追求上市。通过各种资产的重组、引入战略投资,协信创造了一个可以上市的架构:股份多元化治理结构完善、董监事会都有。与绿地的合作,则属于一种类上市。
房企可以通过金融创新,来缩短自己的回报周期。
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而且,对于房企来说,做了城市运营,有了资管能力,赚钱就不一定要通过卖房子来实现。
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责任编辑: loupanbianji
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