阳光城：战略扩张后的破局之道

近两年来，闽系房企通过不断扩张规模，快速进行全国化布局，一跃成为房地产市场关注的焦点。

其中，阳光城集团(下称“阳光城”000671.SZ)就是典型的代表。公开资料显示，2016年，阳光城凭借并购战略迅速扩充了土地储备，全年新增土地近千万平米。

而战略扩张的背后，业内对于该企业资本结构的关注也把阳光城推向了“风口浪尖”。对此，阳光城执行副总裁吴建斌表示，公司在拓展业务的同时，也通过推行“双赢机制”等进行着内部管理调整，保障企业的良性发展。

数字背后的商业逻辑

阳光城三季度财报显示，截至9月30日，公司资产总额为1963.86亿元，负债共计1694.85亿元，扣除预收账款后的债务1282亿，公司净负债比率为281%。

财报一经披露，阳光城的资本结构便倍受业内关注。吴建斌表示，在阳光城的负债结构中，只有22%是一年内到期的短期债务，两到三年期限的债务占比将近30%，三年期以上债务约占50%。从这个角度来说，负债结构是合理的。

同时，吴建斌坦言，由于公司两年来的快速扩张和此前领导层的调整，目前负债水平相比同行的确较高，但负债只是一个过去的指标，不能完全代表公司当前和未来的经营状况。目前，阳光城内部的流程改造已经完成，高周转的商业模式也已建立，未来阳光城能够发展的“又快又好”。

吴建斌进一步解释道，当前行业竞争激烈，只有快速发展才能拥有话语权，因此公司走向扩张的道路是个必然。但对于一家企业而言，如果只看到负债率这一个指标的话，是非常不全面的。在关注负债率的同时也需要了解资产方，如果资产方潜质没发挥出来，负债率保持不变也是成功的。“负债增加的同时也带来了资产的增加。公司把来自银行的贷款投资到土地，而土地也是资源。”

另据吴建斌透露，阳光城现有资产四千到五千亿，未来公司如果遇到压力可以直接变现，或者通过几年的努力获得约四五百亿的利润。因此，土地作为有效并且能够带来利益的资产，无需过于担心负债率的增长。

“短期来看公司其实并没有太大的压力。虽然目前杠杆较高，但只要我们保持正常的还贷，保持正常的周转，企业就能够持续发展。”吴建斌认为，一方面是保持现有的结构，包括详细的现金流管理、负债管理、银行贷款管理等。另一方面，在结构不出问题的情况下，要强化业务管理。

但吴建斌仍然表示阳光城的负债率需要降低。“未来会通过加快周转速度、引入投资等方式降低负债率，希望最快一两年内将净负债率降到100%，并最终可以降到70%。”吴建斌表示。

快速扩张冲刺千亿目标

对于房企而言，资产规模壮大的背后，离不开土地的扩张。过去两年，阳光城凭借并购战略迅速扩充了土地储备，在2016年共新增近千万平米的土地储备，拥有4000亿元货值。业内预计，阳光城未来销售规模有望冲击千亿元。

2016年，阳光城通过收购共获得了13个项目、55宗地块，收购占比高达八成。并购的地域从长三角的上海(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)，到珠三角的广州(楼盘)以及长沙(楼盘)、西安(楼盘)等城市，通过并购新增的土储面积高达835.90　万平方米。其中规模最大的一笔交易，便是阳光城在2016年11月以超过13.51亿的价格竞得“物产中大(600704,股吧)”旗下15家公司股权组成的股权资产包，总成交金额(包括股权竞得价款及承接转让方对标的公司的债权金额)达到104.69亿元。

今年上半年，阳光城共获地块64宗，计容面积达721.73万平方米，其中通过合作并购获取52个项目，计容面积552.44万平方。今年6月，阳光城以16.81亿元(含债券)的价格收购“高端港式传世大宅”的成都半山艾马仕项目，备受业内关注。

2017年，随着“三全”投资战略的提出，全地域发展、全方式拿地、全业态发展，阳光城加快了全国布局的步伐，截至2017年6月，阳光城现有土地储备总计3006.93万平方米，分布在福建、长三角、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州(楼盘)、西安、太原(楼盘)几个战略城市。同时，公司拥有项目155个，对应货值4800亿元，目前满足开发条件的货值达3000多亿元，占比65%;土地平均楼面价3300元，集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等经济活跃的一二线城市。

与此同时，华东、华南地区占据了阳光城90%以上区域结构，吴建斌对此表示，中国经济体量大多集中在华东区和华南区。公司把这个巨大的市场做深做透后，还会将现有的中心城市、周边二、三线城市全部管理起来。

“当然这不是阳光城的最终目标。无论是管理跨度、资金实力，还是人才准备，有很多可能是当前我们不具备的，还需要走一步看一步。此外，房地产市场有很多机会是可遇而不可求，我们现在要做的就是强化一线管理的技术来源，包括区域管理、项目管理等。”

“双赢机制”助力未来征程

对于业内对房地产市场的观望态度，吴建斌认为，一方面，国家针对房地产的政策只是做出了适当的调整，并不是打压;另一方面，地方政府对房地产的需求量非常大，所以我们对这个市场的前景依然看好。

因此，吴建斌表示，公司在发力业务本身的同时，也在内部推行“双赢机制”，并将于年底前在公司全面落实。

吴建斌解释道，公司首先需要思考的是如何高效赚钱。因为房地产土地的来源太多，往往一个并购的项目投的五六十亿现金还在路上，不能变成货值。对此，我们的管理团队中有一些专业人士负责此前并购的项目，将它们一一完成。“目前我们有十大核心项目，大约2000亿元的货值，已经有三大项目搞定，剩下七个项目我们也会加快。”

同时，阳光城还将加快“短平快”项目的布局。吴建斌表示，“短平快”项目的布局一般会在二三线城市之间，阳光城会迅速补充更多的“短平快”土地，减少中长期土地的量。目前，公司对阳光城旗下项目的周转要求已经提升到“新买的土地八个月实现正现金流”，对福建泉州(楼盘)、江苏等地的部分项目已经明确提出“四五个月之内必须开盘”。

此外，阳光城通过招标挂的方式，增加了与大型发展商的合作。“一方面，我们可能与一家开发商合作组成一个财团，有效地把控价格;另一方面，公司要构造一个完整的产业链，在完善住宅开发销售的基础上，继续拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营。”吴建斌补充道。

吴建斌还强调了“双赢机制”。他表示，为了充分调动集团上下的积极性，公司制定了“双赢”制度，即项目跟投计划，从管理层到基层，从集团到子公司、平台公司、配套公司及业务板块全面推行，只要项目的现金流回正便可参与分红。

吴建斌解释道，在使用“双赢机制”后，公司对新买的土地有了三条底线管理要求。第一，新项目全周期的回报不低于10%;第二，股东的年化资金回报率不低于30%，这就保证了每个项目的高周转;第三，如果考虑融资，净现金流回正月份不能长于6个月，如果不考虑融资，净现金流回正月份不能长于12个月。“按照这一套体系来推动项目落地，新买的土地将来存货就不是问题了。”吴建斌表示，此外，由于每个员工都是股东，他们会有更高的积极性加快项目推进和资金周转变现。

据介绍，阳光城于今年1月1日之后拿到的项目将全部按照“双赢机制”推进，至今已有65个项目进行，跟投完比例基本员工占5%-12%。吴建斌估算，截至10月底阳光城执行项目跟投项目的平均年化资金回报率为45%。

对于阳光城2018年的目标，吴建斌表示，希望明年计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡，这个数字目前还没确定。“如果明年市场非常好，我们可能多买一些;如果明年市场差，我们希望能够维持一个基本的平衡。”

推荐阅读1：【资讯】高房价让一线城市年轻人退避三舍!

推荐阅读2：年初急补库存 回款放缓负债渐高

推荐阅读3：人民房评：南京为何再现排队买房?

推荐阅读4：【资讯】10月份M2同比增长8.8% 新增信贷6632亿元

以上内容由聊城楼盘网为您提供，想要了解更多楼盘信息，

扫一扫，关注“聊城楼盘网”官方微信号，更多优惠等你来拿。