【注意】金融政策收紧影响不小 买房要选实力房企

国内融资渠道的收紧让越来越多的房地产企业走向境外进行融资活动。来自同策研究院的数据显示，在今年10月份，国内40家典型上市房企通过海外银团融资额度为82.97亿元，环比增加幅度达到172.5%，占融资总额比例为15.61%，环比上升11个百分点。

记者注意到，作为房地产调控政策的一个重要方面，国内金融业对房地产行业的融资持续收紧，这大大放缓了开发商的周转速度。“房地产调控有近期、中期、远期目标，金融政策的收紧有利于控制房地产市场在中短期内的热情，让房地产市场快速冷却;从长期看，国家提出了房地产行业供给侧改革的任务，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，房地产行业将迎来一个巨大的变革。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对记者说。

开发商资金链紧绷

济南一开发商中层人士对记者表示，目前国内银行对房地产行业的融资渠道确实在不断收紧，开发商获得工程抵押贷款等融资的难度大大增加。而且，从开发商整个开发过程看，无论是前期拿地还是后期销售，都对开发商的资金提出了更高的要求。

比如，在拿地环节，济南市所有的挂牌土地出让，都要求开发商以自有资金拿地，且对缴款时间有了更明确的要求。

以正在挂牌的济南新东站片区土地为例，其出让文件中明确表示，涉及购地的全部资金(包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款)均须为开发商自有资金，非银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。若经调查核实发现以上资金来源非自有资金，开发商将被取消竞得资格，竞买保证金也不予退还。而且，开发商还会被列入济南市土地市场诚信系统黑名单，一年内不得参加济南市土地市场公开竞买。另外，开发商缴纳土地出让金的时间也被缩短。在以往，开发商可在竞得土地后2个月内缴齐土地款。但目前，土地出让起始价不超过3亿元(含)的，土地款须在合同签订之日起30日内全部缴清;凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

除了拿地环节对资金要求更高了，在销售环节，开发商的时间成本也在增大，销售资金整体回流速度放缓。来自中国指数研究院的监测数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积为130254万平方米，同比增长8.2%，增幅较前9个月降低2.1个百分点;销售额为102990亿元，同比增长12.6%，较前9个月降低2个百分点。

上述开发商中层人士对记者表示，在济南的房地产市场，一方面现在大家拿预售证的速度更慢了，高层建筑需要盖到主体工程的一半以上才能拿到预售证，这就延缓了各楼盘的开盘速度，从而延缓了资金回流速度;另外，如果产品的销售价格较高，网签的速度会很慢，而不能网签买房人就无法贷款，开发商就无法获得资金，开发商的资金链压力也会因此变得更大。

境外融资额度大增

国内大型房地产企业阳光城(000671,股吧)(000671)日前公布，公司拟通过境外全资子公司阳光城嘉世国际有限公司向国泰君安证券(香港)有限公司申请融资，并由上市公司为本次融资提供担保。该次融资规模为38.75亿港元，融资用途为一般企业资金用途，包括但不限于偿还公司或所属子公司到期债务、股权投资、补充公司或所属子公司营运资金等，融资期限为364天。

这是近期又一家在海外融资的国内大型房地产企业。穆迪投资者服务公司在10月27日发布报告称，2017年前9个月中国发行人发行的美元债券总额达到1494亿美元。其中，中国房地产发行人是一个明显的例子，如万科、阳光城等均投身境外美元债券市场。对于其背后的原因，穆迪分析称是由于中国境内融资成本上升及人民币对美元汇率反弹，导致了部分中国公司转向境外美元市场发行债券。

除了境外融资规模的上升，国内房地产企业整体的融资规模也在上升。来自Wind资讯的数据显示，在今年前3季度，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长23.21%。

在这种大背景下，部分房地产企业的债务负担大幅增加。以上述阳光城为例，该公司截至2016年末的净资产金额为189.24亿元，借款余额为693.76亿元。但至今年三季度末，公司借款余额上升至1051.65亿元，较2016年末借款余额增加357.89亿元，其新增借款额已超过公司2016年末经审计的净资产。阳光城解释称，公司新增借款增加的原因主要是房地产并购业务增加所致。未来公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息。

小房企抗风险能力差

许传明分析说，在房地产市场，开发商的主要资金来源不外乎开发贷款、融资融券、定向理财、购房款等。

所谓的开发贷款，主要是开发商以土地、在建工程为抵押，从金融机构那里获得抵押贷款;融资融券，主要是指开发商以发行债券、股票的方式进行直接融资;定向理财，主要是指开发商通过信托等方式发行理财产品，资金定向投往某个房地产项目;购房款也是很重要的一个资金来源，如果买房人用全款买房的话，那这些资金就会快速流到开发商账户，但如果买房人用按揭贷款的话，需要网签后银行才能将贷款打给开发商。而在以上几个融资渠道中，目前各个渠道都在收紧。

融资渠道的收紧对降低市场热度的效果立竿见影。“比如在土地市场，开发商没那么多钱买地了，自然有利于降低大家对土地的竞买热情，从而有利于抑制地价。”许传明分析，长期来看，国家将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在更微观层面，金融行业收紧融资对不同类别的开发商影响不尽相同。“一些小型开发商的抗风险能力差，资金压力也会大一些;相对来说，一些大型开发商的回旋余地更大，融资渠道更宽，在金融机构获得的支持也更大，风险较小;但一些激进的大型开发商也不排除出现一些风险。”许传明分析称，“回顾以往历次调控，总会有个别开发商在调控高压之下死掉。对于买房人来说，现在是认真遴选开发商的时候了，买房子要更加侧重于那些实力雄厚知名房企的楼盘。”

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