未来中国房价走势分析

2017年12月19日，关于中国房价未来的走势：短期稳定、中期不确定、长期看涨。

一、房价短期总体稳定，近年涨幅大的少数城市或稳中有降

短期稳定(不会出现暴涨暴跌)的原因主要源于六个“稳定”

第一，货币供给量以及利率稳定。目前中国货币量已超过160万亿元，已连续多年处于较高增长水平，短期内大幅发行货币的可能性低，同样大幅减少货币供应量的可能性也低。

第二，人民币汇率稳定。人民币汇率稳定对稳定国际投资者信心、人民币国际化、吸引国际资本具有重要作用，从而对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益。

第三，楼市调控目标稳定。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策，从近些年的实际情况看，也是如此，行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少居民曾经担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌。

第四，房地产市场本身需要“休整”。由于近15年中国房价涨幅过大，市场本身有调整的需要，有“休息”一下、“理性”一下的需要。这也决定了短期中国房价不会出现大涨。统计数据显示，北京(楼盘)等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房价走势的一个重要指标。

第五，通胀率会表现稳定。2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。未来短期内，中国通胀率不会出现大的波动，房价也不会因通胀率波动而发生剧烈波动。

第六，中国短期城市化水平稳定。由于户籍等原因，中国实际的城市化水平或被低估，未来在短期内不会出现一个“突然式”的大幅提高，这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势。

二、房价中期不确定，或出现大涨或大跌

所谓中期不确定，是指房价在中期内未来3到5年的三个“不确定”，或大涨，或大跌。

产生中期不确定的原因主要源于三个“不确定”。

第一，从中期看，美国货币政策转向产生的累积负面因素，对美国股市、楼市会产生巨大冲击，或刺破美国股市楼市泡沫。

第二，美国减税政策产生的不确定性。据估计，未来10年，美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元。

第三，中国房产税制度改革不确定。从中国经济自身情况看，何时全面推动房产税制度改革不确定，以及房产税改革内容也不确定，如其中的税率究竟为多少不确定。

三、从长期看，房价会出现稳定上涨趋势

长期看涨中国房价，主要源于五个“上涨”因素。

第一，从长期看，世界经济出现增长趋势，会有利于包括中国在内的世界各国的房地产市场发展。毫无疑问，经济增长必然有利于房地产业、房地产市场的发展。

第二，中国区域经济和城市经济不平衡发展的局面会有实质性改观，这会有利于房价总体上稳定上涨。从现状看，由于区域以及城市发展水平差距较大，中国各地的房价水平以及上涨速度存在较大的差异，一线城市的房价涨幅以及价位远超其他城市。

第三，21世纪100年中国至少出现3次财富大增长。从长期看，中国在21世纪有望成为世界强国，居民财富大增长的必然表现是房地产需求大增，从而会拉动房价上涨。

第四，中国巨大的人口数量基数以及城市化水平的不断提高，对房地产的需求会增加。从长期看，随着“放开二胎”政策的实施，中国人口规模会保持稳定，而且中国城市化水平有望逐步达到发达国家水平，住房需求会稳定增加。

第五，中国居民对房地产资产的配置比例增加。从历史经验看，中国家庭或居民购买住房是一种文化，是一种习俗。在中国，住房资产更具稳定的保值增值功能。