聊城：规范商品房销售行为 未取得许可证不得收取预定款

楼盘网-聊城站整理 5月15日，聊城市住房和城乡建设局出台《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》。《通知》中从加强商品房预(销)售许可管理、加强商品房预(销)售现场管理、加强商品房预(销)售行为监管、规范房地产预(销)售代理和经纪行为、规范商品房买卖合同签订行为等六个方面做了相关规定。具体来看：

1.严禁捂盘惜售 需公布正式开盘时间

《通知》中从申请商品房预售许可证到后期取得预售许可证后的开盘时间等多个方面规定，严禁房企捂盘惜售。

“申请商品房预售许可证时，须将符合预(销)售条件的楼一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延上市预(销)售时间。未按规定申报的，暂停受理商品房预(销)售许可申请，并进行信用惩戒。”。另外，通知中还规定，房地产开发项目必须严格按照工程施工计划进行建设。工程进度严重拖延的，需提供合理原因，否则按照捂盘惜售处理，暂停网签预(销)售。

取得商品房预(销)售许可后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开预(销)售。并且规定严禁采取分幢、分层或分批、分次开盘的方式进行预(销)售，同时要向社会公布正式开盘时间。

2.不得提前收取预定款 收取预定款需按1:1的比例确定购房户数

《通知》中明确规定，未取得预售许可证，不得以任何形式收取预定款。“未取得商品房预(销)售许可，房地产开发企业不得自行或委托第三方机构，以认筹、预定、吸纳会员、购买基金或理财产品等方式收取任何预定款性质的费用。”

取得预售许可证后，收取预定款，应按照预(销)售房源与需求购房者1:1的比例确定交款的购房户数，不得收取超出房源数量购房者的预订款。凡高于可售房源多收取购房者预订款的，视同为未取得商品房预(销)售许可的违规预(销)售行为，依法严肃查处。

3.售楼处需公示八证一书、房源信息等在内的9项内容

房地产开发企业预(销)售商品房的，要在预(销)售现场显著位置公示以下信息：

(1)八证一书。《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证》、《房地产项目开发经营权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》和《购房告知书》。

(2)房源信息。包括房屋性质、面积(建筑面积、套内建筑面积和公共分摊面积)、价格(申报价格和销售价格)和预(销)售动态信息(可售、已售。已售包括已付定金、已网签备案和是否资金监管等)，预(销)售动态要随时更新。

(3)规划、土地和物业等信息。包括项目规划总平面图、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务和其他影响购房决定的因素等。

(4)合同文本。包括《新建商品房买卖合同示范文本》和附加协议文本。合同条款审核律师的姓名、执业证书等。

(5)抵押情况。抵押权人同意预(销)售抵押房屋的证明材料等。

(6)资金监管。商品房预(销)售资金监管银行名称和监管账号等。

(7)预(销)售代理。委托代理预(销)售的，包括房地产开发企业给预(销)售代理机构的授权委托书及委托范围、权限，房地产经纪机构备案证书等。

(8)预(销)售人员。包括所有驻场预(销)售人员照片、姓名和编号等。

(9)举报电话。包括房地产市场监管、物价、工商等监管部门的举报电话。

房源信息方面，《通知》中还规定，一个项目有多个销售场所或多方式销售的，要同步实时更新已售信息和实际成交价格。同时，房地产市场监管主管部门将通过指定网站或其他方式，定期向社会公布已取得商品房预售许可的开发项目有关信息，包括项目名称、位置、楼栋、申报价格、动态及抵押、司法查封等信息。

4.不得拒绝使用公积金贷款 3个月内不允许涨价

在销售过程中，开发企业不得要求购房者全款购买或全款优先选房，不得拒绝购房者正常使用住房公积金或商业个人贷款购房。《通知》中再次提及房企不得拒绝购房者使用公积金贷款。

目前，城区多数纯新楼盘的交付标准为全装修或带装修。基于此，《通知》中规定“不得通过商品住宅高价装修、捆绑预(销)售高价车位等变相涨价。”

针对现阶段房价一路上涨的情况，《通知》中规定，“房地产开发企业取得预(销)售许可后，要将销售价格向房地产市场监管主管部门报备，并按照报备价格向社会公开销售，3个月内不得涨价，违者暂停网签销售。3个月后需调整价格，须向房地产市场监管主管部门重新报备。同时定期向房地产市场监管主管部门报送预(销)售动态信息。”

5.签合同时逐条说明文本内容 签约30日内申请登记备案

在签订商品房买卖合同时，房地产开发企业或经纪机构，必须做好以下事项：

(1)提前告知购房人有关购房政策，并按规定收取、留存购房人应该提供的相关材料。

(2)协助按揭贷款购房人查询个人征信状况。

(3)向购房人出示、逐条说明商品房买卖合同文本内容，并遵循平等自愿、诚实守信的原则与购房人商定合同条款，并与购房者签订告知承诺书。

(4)通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同，并自签约之日起30日内申请登记备案。

另外，《通知》中还规定签订商品房买卖合同时，不得有以下行为：

(1)无正当理由拒绝购房人选择住房公积金贷款购房。

(2)未进行征信审查，收取预订款或向购房人承诺可按揭贷款购房。

(3)采取“电商"等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费" “会员费”“信息咨询费"等费用。

(4)实行“零首付"购房，或提供“首付贷"等场外配资等。

(5)另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等)。

(6)以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。

(7)其它违法违规行为。

6.相关从事行业人员的要求

《通知》中对房地产经纪机构和执业人员以及预(销)售人员提出了要求，一方面要求从业人员不可利用职务之便倒卖房号，一方面要求销售人员不可做虚假宣传。

对于房地产经纪机构和执行人员，《通知》中规定：在开展经纪业务时，不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同"违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

对于预(销)售人员，《通知》中规定：要加强对预(销)售人员的专业培训，确保预(销)售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。服务要规范、公开透明，所有预(销)售人员必须佩戴标有姓名和编号的胸牌。