政策加码金融助力：2018上半年住房租赁市场报告

　　据不完全统计，今年上半年中央及地方发布各类住房租赁政策30余条，政策密集度令人咋舌;长租公寓市场参与者进一步扩大，国企、地方企业、品牌公寓商、开发商等机构快速扩张。

　　2018 年上半年，长租公寓市场发展进入快车道。政策层面正在从中央下沉至地方，相关部委更多政策细则开始落地，地方政策从土地供给到人才补贴开启住房租赁市场发展新局面。

　　据贝壳研究院监测数据显示，截至目前，全国共出让自持性租赁住房地块196宗，北京、上海、杭州、天津、广州等 23 个城市进行了自持性地块的出让，总建筑面积超725万平方米，以每间45平方米计算房间数量，可达到 16 万间。其中上海、杭州、北京三个城市的自持性地块数量排名前三。

　　截至2018年上半年，在TOP30房企中，已经有三分之二涉及租赁业务，并有二分之一房企将其提至战略层面。据中国指数研究院预计，到2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元，与去年我国的租房市场总规模1.38 万亿元相比，年复合增长率为7.41%。

　　政策加码

　　2018 年 1月 25 日，国土部、住建部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。这是继北京、上海先期试点后，又一次国家层面上的租赁住房试点城市。此次批复标志第一批 13个试点城市全部进入实施阶段。

　　2018 年 4月，首份住房租赁资产证券化文件 ( 证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》) 正式落地，据不完全统计，今年上半年中央及地方发布各类住房租赁政策 30 余条，政策密集度令人咋舌;长租公寓市场参与者进一步扩大，国企、地方企业、品牌公寓商、开发商等机构快速扩张。鼓励专业化、机构化的住房租赁企业，展开资产的证券化。“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行 REITs。”

　　从供给角度来看，北京发布《北京市 2018 年度建设用地供应计划》，未来五年新供应各类住房 150 万套以上。其中，产权类住房约占 70%，租赁类约 30%。上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中明确，“十三五”期间租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数将超过 60%。有“二次房改”之称的深圳，6 月 5日发布深化住房制度改革新的意见稿，明确到 2035 年，深圳将分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房 170 万套。其中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于 100 万套。

　　值得一提的是，为了能够持续吸引人才进入，以及大力发展住房租赁市场，2018 年上半年各城市的“人才之争”拉开帷幕，据不完全统计，已有超过 50 个城市发布人才吸引政策。

　　继深圳推出人才住房补贴政策后，又推出 20 项改革措施 126 个政策点，实施更优惠的人才租赁住房政策，努力营造更具吸引力的人才环境。“人才争夺战”并不止有一、二线城市参与，西安在规范人才安居方面也是给出了强有力的吸引力度。规范了人才安居的申请管理细节的同时，还提出对不同的人才有不同的补贴标准。

　　通过更优厚的补贴和住房租赁条件，吸引高科技和紧缺型人才留在西安。可见配套人才公寓和租金补贴也成为其吸引人才的重要方式之一。

　　除此之外，浙江省也积极推动住房租赁的发展，为建设人才强省迈出坚实的一步。杭州市政府计划2018年到 2021 年开工建设 5 万套人才专项租赁住房。浙江省从购房、租房、优惠补贴等六方面对高层次人才安居问题做出指示。

　　企业深耕

　　在“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位下，在政府多项利好政策支持下，长租公寓市场发展无疑迎来了春天。

　　大量投资机构和互联网巨头将目光投向长租公寓市场，激发了更多资本涌入。阿里、腾讯、京东以及银联等几大互联网巨头，承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。

　　市场参与主体，大批机构先后宣布了在租赁市场的宏伟计划，动辄令人咋舌的资金、资源投入也令整个长租公寓市场的竞争升级。

　　碧桂园旗下 BIG +碧家国际社区宣布三年内建设 100 万套长租公寓，长租项目将重点布局并深耕一线城市及周边区域，计划到 2020 年建设 100万套长租公寓，其中40万套自主开发，60 万套靠创新模式拓展。

　　细分的产品一直被看作快速切入市场的有效途径之一，跻身长租公寓领域头部的龙湖，将其视为经营主航道业务之一，据悉，龙湖冠寓已布局全国 17 个城市，门店共计 50 家。龙湖方面表示，未来冠寓将继续加速，租金收入水平将稳步提升。

　　万科泊寓作为万科“多元化”试水业务，担负万科向“美好生活”转型的重任，截至 2017 年底，泊寓在全国覆盖 29 个一二线城市，累计获取房源数超 10 万间，累计开业超 3万间。2018 年将再增持 10 万间以上。在万科 2018 年一季报中，万科泊寓已经提升至核心业务，仅次于住宅开发和物业管理。

　　除了传统扩张拓展长租公寓业务外，旭辉领寓实行一个职能总部，华东、华中、华南、华北、西南等五大区域多个项目深耕，计划 2021 年管理规模将达 20 万间，实现 IPO 上市。

　　链家旗下自如，今年 1 月获得40 亿元人民币 A 轮融资，成为中国最大的分散式公寓运营商，自如目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉 9 座城市，拥有 60 万间公寓。

　　“单体城市运营规模达不到 20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到 100 万间很难形成规模效益。”自如 CEO 熊林近日称，2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。

　　在产品上，房企热衷于打造白领公寓，几乎所有房企公寓品牌都已涉及这一领域。在城市选择上，房企以深耕重点城市为主，一线城市中深圳成为房企首选，二线城市则包括武汉、南京、杭州、苏州等热点城市。

　　虽说有知名房企大举进入长租公寓市场，但作为新兴行业，在长租公寓的绚丽舞台上，不断有人进场，也不断有人离场。这些出局或者被收购者有：深圳的 Color 公寓、V 客青年公寓、好熙家公寓等。进入 2018 年，上海好租好住资金链问题导致跑路、爱公寓被中元世家收购。

　　在盘点这些公寓产品“阵亡”的原因之后会发现，大多都因资金链出现问题。在业内人士看来，长租公寓在政策扶持和市场潜力加持下一路向好，不过当前企业面临的问题仍然是要寻求新的突破点来克服盈利的难题。

　　此外，2018 年长租公寓品牌出现与企业、房企、运营商、新零售等多方之间的合作，开启跨界合作新模式。如：小米有品与碧桂园壁家的战略合作、雅诗阁与城家公寓战略合作、冠寓与即客行的合作。

　　亿翰智库分析认为，通过企业间合作，平衡资金风险的同时也可以使优势品牌得到长足的发展;通过优势互补，完善产品与服务的同时，最大化满足客户生活需求，是 1+1 > 2 的合作效应。

　　金融助力

　　今年上半年，住房租赁资产证券化迎来政策护航，4 月 25 日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

　　通知明确，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。

　　其中，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　在房企融资收紧的情况下，住房租赁金融迎来新的机遇期，各类型类REITs 产品获批发行。

　　“中联前海开源—碧桂园租赁租房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过，该产品是国内百亿级规模REITs产品。“中联前海开源—保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划”成功发行，该产品为国内首单完成发行的房企租赁住房 REITs。中信证券——阳光城长租公寓系列资产支持专项计划获深圳证券交易所审议通过。

　　在住房租赁类债券发行上，龙湖、泰禾集团、万科、绿城等诸多房企住房租赁类债券获批通过。

　　此外，来自金融机构的支持，是今年上半年长租公寓市场一大看点，建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、中信银行等强势进入住房租赁市场。

　　建设银行实质性动作行动最早也最多，建设银行推动住房租赁市场发展的金融解决方案在广东佛山、深圳、惠州，上海、湖南等省市陆续落地。建设银行深圳分行与万科、碧桂园、恒大等 11 家大型房企签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源。

　　此外，建行与不同类型的长租公寓进行战略合作，以上海分行为例，包括上海地产集团、张江集团、上海城投等国有租赁建设企业，也有魔方公寓、自如、青客、湾流国际等品牌公寓进行合作。在金融产品服务上，面向各类人群，推出如“按居贷”、“租房贷”、租赁分期等个人融资产品，以及“悦生活”等租金便捷支付服务。

　　工商银行北京市分行与北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于 6000 亿元融资支持。今年工商银行向南京、广州市场各类住房租赁市场参与主体提供5000亿元融资支持。

　　中国银行 2 月 2 日宣布，向万科、中海地产、华润置地、招商地产等房企提供住房租赁市场金融服务支持，计划提供融资规模超过 2000 亿元，与上海地方国企签订合作协议，签约金额超过 1700 亿元。中国银行表示将在增量扩产与存量盘活层面加强双向支持。除了与房企“牵手”，中国银行雄安分行与蚂蚁金服(雄安)在雄安新区签署战略合作协议，基于区块链技术打在雄安住房租赁相关领域开展深度合作。

　　此外，据记者不完全统计，除了国有四大银行，国开行、交通银行、招商银行、浦发银行、华夏银行、北京银行等多家银行助力住房租赁市场发展。