警惕房地产市场成为 “灰犀牛”

8月29日，国家金融与发展实验室《中国住房金融发展报告（2019）》（以下简称“报告”）在北京发布。报告认为，目前房地产市场已是中国经济金融体系的系统重要性领域，在未来可能成为中国经济金融领域最大的“灰犀牛”。对此，必须保持高度警觉。

报告显示，中国住房金融20年的发展可以用“高速”二字来概括。一级市场方面：个人住房贷款余额由1998年的0.07万亿元上升至2018年的25.75万亿元，增长了366.9倍，年均复合增长率为36.46%；房地产开发贷款余额由2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元，增长了12.1倍，年均复合增长率为10.20%。二级市场方面:RMBS余额由2005年的30.17亿元上升至2018年的7477.61亿元，增长了246.8倍，年均复合增长率为19.18%；REITs余额由2014年的96.05亿元上升至2018年的730.23亿元，增长了6.6倍，年均复合增长率为66.05%。

住房金融的大发展对居民生活条件的改善和经济增长作出巨大贡献：2016年中国居民人均住房建筑面积达到40.8平方米，人均超过俄罗斯，户均甚至超过德国和荷兰；2016年房地产投资占固定资产投资的比例达到42.4%，从房地产投资对GDP的贡献率来看，金融危机后保持在20%，发挥了经济稳增长“压舱石”的作用。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真指出，中国住房金融的大发展不仅作出了巨大贡献，也形成了房价泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地产市场发展为主，2005年之后调控成为主基调。2005年以来，住房金融经历了四轮调控，其中从紧的调控时间长且见效慢，放松的调控时间短且见效快，总体而言调控效果不佳。

他认为，中国住房金融存在三个深层次问题：第一，住房金融支持的方向有失偏颇，表现为“轻租重售”；第二，住房金融性质定位不清晰，经历了从商业性金融主导向政策性金融主导的转变，此后以公积金为主体的制度又被边缘化；第三，住房金融缺乏顶层设计，既没有住房金融相关法律支撑又缺乏专业的监管机构，住房金融的产品结构体系也不尽合理。

为防止房地产市场成为“灰犀牛”，报告建议，遵循“稳”字当头的原则，在稳房价同时有重点、有选择地降杠杆。首先，居民部门杠杆上升空间有限，保持既有政策即可。一方面，居民购房意愿已明显下降，房价上涨预期也得以扭转；另一方面，个人住房贷款占国有银行贷款比例高达30%，必须坚持“底线思维”，防止房地产风险向银行传导。其次，房地产企业应成为重点治理对象。最后，关于地方政府的土地财政以及隐性债务问题，应针对不同城市采取分而治之的策略。