城区楼市由热变凉 开发商“暗战”抢客户

　　在经历了近两年的房价大幅上涨之后，进入2018年下半年，聊城城区的房地产市场正逐渐恢复平静。

　　售楼处到访下降

　　8月28日-29日，聊城房产网记者对城区在售、待售楼盘进行走访。项目负责人普遍表示，自六月份以来，售楼处人气开始下降，尤其是进入八月份，每日到访基本维持在个位数。

　　作为折射房地产市场冷热最直观的“晴雨表”，售楼处到访人数一直以来颇受房企重视。在市场观望情绪持续加重的背景下，城区各大楼盘更是使出浑身解数，以期增加售楼处人气，达到促进成交的效果。

　　 各楼盘之间互相抢客户

　　在楼市回归理性后，一些较大型的开发企业之间展开了激烈竞争。

　　踩盘期间，处暑已过，但正午的气温仍突破三十度，火辣的太阳炙烤着大地。记者在走访开发区几个主力楼盘出售楼处后，总会有两三个人围拢过来。“到我们楼盘看看吧，很近，几就到”;“帮忙完成个任务，不买房子不要紧，到售楼处站一站就行”……这些人都是周边竞品楼盘的“拓客”人员，他们的工作就是在大街上向售楼处拉拢客人，而项目两公里范围内的竞品成为外拓人员的重要战场。

　　  李女士是开发区一在售楼盘的外拓人员，她告诉记者，自己每天的任务便是向售楼处带客户，一天50元钱，当天成交额外有提成。李女士说，进入夏天以来，冒着高温看房的购房者越来越少，即便到了售楼处也只是看看，成交意向并不强烈，能够当天成交的少之又少。

　　除拓客外，暖场、派单等房企常用营销手段持续进行，传播速度快、范围广的微信线上抽奖形式频频被楼盘采用。看房团在市场好的时候并不被重视，但在目前市场环境下，不少楼盘表示希望通过看房团增加售楼处到访量。

　　  一位楼盘项目负责人向记者表示，目前，主城区、开发区板块内各楼盘之间竞争较为激烈，都在互相盯着对方的开盘计划、开盘价格、去化情况。走访中记者发现不少楼盘已展开踩盘及市场调研工作，以期了解竞品项目的销售进展，准确判断未来楼市走向。

　　市场进入盘整期

　　伴随购房者观望情绪的加重以及售楼处到访量的下降，一些热点楼盘去化率出现明显下降，通过底价吸引客户关注的项目逐渐增多，甚至有的楼盘通过优惠或者送装修等方式变相小幅降价。

　　进入七八月份，市场上各类推广、优惠、暖场活动五花八门。从宣传推广来看，一类楼盘打出“整体均价不过XXXX元”的广告语;一类楼盘打出“销售价格XXXX元起”，通过底价吸引人气;更有楼盘推出限量特价房，夺人眼目。记者在城市西部片区一楼盘了解到，在刚刚过去不久的七夕节，项目推出少量房源赠送带装修，虽然优惠力度比较大，但活动期间售楼处到访及成交并不理想。

　　在走访中记者了解到，目前市场发生变化的一个重要原因是买房人的承受力已达到极限。“现在的问题是很多刚需客户真的买不起了，主城区楼盘价格基本在1-1.3万元/平米之间，配套相对不完善的新区刚需产品总价也接近甚至突破100万元/套，这对刚需客户来说，即使能凑齐首付，将来每个月四五千元甚至更高的贷款也是还不起的。”主城区某在售楼盘负责人向记者说道。

　　“房价大涨的时候，大家担心买晚了就买不上了，会集中快速入市;房价稳定后，大家会陷入观望，需求就会明显降低。对于未来的聊城楼市，需求基础依然存在，但市场将进入一个盘整期，部分在售楼盘较多的片区正面临竞争加剧的局面，而一些高价拿地的房企或将面临多重压力。”一位项目营销负责人告诉记者。