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媒体头版:多城集体限售凸显“房住不炒”调控红线下一篇
七地发楼市新政 多限新购房再上市
9月22日晚至23日凌晨,楼市调控突然来袭,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市密集发布限售、限购和限价等政策。事实上,这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施,有的甚至是今年以来数次调控。此次,这些城市再次启动调控,无疑是对此前调控“打补丁”、“补漏洞”。比如,南宁在今年5月份针对购房人第三套及以上住房限售,此次将限售范围扩大到第二套。
另外,此次调控也是贯彻国家对“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,发展租赁市场、满足“新市民”住房需求。比如,南昌推出的“三限房”(限房价、限对象、限转让),优先满足无房户等。
除调控新政外,信贷政策也明显收紧。近期,北京、上海、深圳、南京等地银行陆续提高首套房贷利率水平。较基准利率上浮5%~10%,已成房贷一般规则,上浮10%~15%的银行也有很多;二套房贷普遍上浮10%~20%,甚至干脆停贷。问题是,国家统计局数据显示,楼市上游开发投资、新开工,下游销售量和价格明显回调,那么,近10个城市启动调控,房贷利率继续上浮,究竟出于何种目的?
这个时间节点,楼市调控和金融信贷双双“逆势紧缩”,笔者认为,首要原因是房价上涨压力仍较大。
国家统计局数据显示,8月15个热点城市新房价格环比“非停涨即下跌”,这是三年来的第一次。一线和二线城市新房价格同比涨幅分别连续11个月和9个月收窄,调控效果显著。但是,若看二手住房价格,就可以发现,15个热点城市中有6个热点城市的二手住房价格在上涨,70个大中城市中近60个城市二手房价格上涨。这意味着,新房价格调(资料、团购、论坛)控的情况下,二手住房更能反映市场的真实情况。70个城市二手房交易占比接近50%,热点城市占比更是超过60%,二手住房价格普遍上涨,意味着房价上涨压力仍然存在。
近期,笔者发现,南京新房和二手住房存在价格“倒挂”的现象,即受调控的新房价格居然比周边交易成本更高的二手房价格还要低。于是,被低估的新房也受到热捧。此次发布调控政策的几个城市,8月份新房价格环比和同比平均分别上涨0.41%和11.68%,二手住房价格环比和同比平均分别上涨0.55%和10.02%。可见,二手房价格上涨的压力更大一些。前期出台十几次调控政策的北京,及前期上涨过快的深圳和上海,8月份新房价格和二手房价格都在下跌,意味着京沪深楼市真跌了。对其他城市来讲,整体还处在上涨过程中,政策需要跟进。
其次,新房供应下降,或加剧未来供求紧张趋势。
统计局数据显示,8月末商品房库存跌到近三年来新低,商品住房待售面积同比下降近30%。同时,今年以来,尽管热点城市商品房销售下滑40%~60%,但由于新房预售管制、限售和“招拍挂”门槛抬高(自持或配建保障房、租赁房“常态化”),批准预售也在同步下滑,甚至下滑的更快。
目前,各大城市普遍进入“补库存”阶段。开发商前景预期不乐观,住宅新开工累计同比增速连续5个月下滑。另外,近期大城市存量盘活开启(棚改、旧改),但存量供地周期长,中短期内楼市供求预期或趋于紧张。
责任编辑: loupanbianji
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