“劫”报频频，金九银十能否再现昔日辉煌？

“劫”报频频，金九银十能否再现昔日辉煌？

本文部分文字来源自中国经济报、北京青年报、经济参考报、中华网、中新网等媒体资讯，由聊城楼盘网为你最新整理报道。

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“限售”、“ 限购”、“ 限贷”等调控政策慢慢变为常态，“租售同权”、“共有产权”、“消费贷停批”等字眼整齐亮相。“3天9城出新政”、“全国近60城楼市调控”、“桂林等三四线跟风出台新政”等楼市“劫”报频频，“十一北京创8年新底”、“地产股大跳水”等地产头条刷亮我的钛合金小眼睛，“**楼盘开盘当日售罄”、“一次性付款优先选房”等一片地产大好形势，实在让买房人看的一愣一愣。一边是调控金罗密布，一边是房价涨涨涨，作为当下的金九银十，当地该不该买房？看中的房子一次次价格上涨，是买还是等，2017年的金九银十着实有些“迷茫”。

当下限售已成为多市维持房地产市场平稳的主要举措，购租并举也成为不少城市陆续规范房地产市场发展的良策。国家统计局的数据表明，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，一二线热点城市房地产市场目前延续稳定态势，让房子回归到是“用来住”的属性。

梳理近日出台调控政策的城市，可以发现“限售”是最重要的调控措施，明显打击了投机和投资需求。包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等城市陆续出台了新的楼市调控措施。梳理这些城市调控措施的重点不难发现，“限售”是最重要的选择。

石家庄市提出，限购区域内，家庭拥有2套住房的，5年之内不得上市交易；家庭拥有3套住房的，8年之内不得上市交易。在长沙市购买的商品房（含二手房），取得不动产权属证书3年后才能再次出售。重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林等城市均规定新购住房或仅针对二手房，两至三年内不得出售。

这轮调控的对象绝大多数是省会城市或直辖市。这些城市总体上是未来的人口净流入城市，房价上涨的压力一定程度上客观存在。全国有近46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

当前房地产市场总体平稳。然而，在推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的背景下，一些城市的房地产市场仍然有较明显的上涨趋势，甚至高烧不退。此次几个城市相继出台的调控措施再度表明中央和地方遏制房价过快上涨的坚定决心，房地产市场呼唤平稳健康发展。

也有市场人士提醒，当前房地产市场还要警惕一些小城市或者县城房价过快上涨。财经评论员马光远认为，对于五六线目前没有足够支撑还一直上涨的城市，应该警惕其隐藏的风险。

住房租赁走向舞台中心

杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心9月27日挂牌出让一宗租赁住房用地，项目建成后“只租不售”。这是杭州推出的首宗租赁住房用地。杭州是全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一。

大力发展住房租赁市场，在有关政策的推动下，已经在许多城市变为实际行动。北京市住房和城乡建设委员会近日发布消息称，今后5年，北京将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地，租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出，未来5年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。

深圳则提出，“十三五”时期，将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。此外，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，还将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外，深圳将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。

上述城市之外，南京、郑州、佛山、沈阳、无锡、成都等地也陆续下发通知或规定，公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措。

从去年开始，国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度。从各地采取的措施来看，政策发力点主要集中在以下几个方面：建立住房租赁监管平台，杜绝虚假房源和黑中介；增加租赁住房供应规模；鼓励国有企业组建租赁公司，明确商业用房可改成租赁住房；为承租人提供更多公共服务，符合条件的甚至。

今年一二线热点楼市普遍“行情清淡”，而部分三四线楼市市场较为活跃。国庆长假期间，有的三四线城市看房量上涨了三成左右。自去年9月底以来，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”，全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

这也是因城施策产生的直接效果。如果不对调控方式作出积极改变，从全国一个政策转变成因城施策，由各地根据实际情况采取相应的政策措施，实施精准调控，调控的效果绝对不会这么明显。精准调控是此轮楼市调控最显著的特点，也是最有效的探索。

自2003年房地产市场放开以来，由于房价上涨过快，已进行过多轮调控。从调控效果来看，由于都是采取全国统一调控、统一政策、统一手段的方式，因此，初期效果都很好，房价也出现了下降现象。但是很快就因为市场同步变冷，地方政府难以应对土地出让金大幅下降带来的压力以及对“土地财政”的过度依赖，一些地方就开始暗中放松政策，最终引发全局放松了。放松的结果，就是房价进一步快速上涨，迫使决策层只能回过头来继续调控，从而使调控缺乏严肃性、稳定性和有效性。

本轮调控，显然吸取了以往楼市调控的经验和教训，采取了精准调控的方式。所谓精准调控，就是因城施策、一城一策，由各地依据本地实际，采取不同的调控政策与手段。更主要的是，同类城市在房价问题上，如果出现较大差异，房价上涨偏快的城市就会面临较大压力，就会主动出台调控政策，以稳定房价，避免房价成为“出头鸟”。也正因为实施了精准调控的方式，地方政府对“土地财政”的依赖也有了明显改变。他们知道如果再继续依赖“土地财政”，再人为推高地价，就必然会使本地的房价再度大幅上涨。那么，上级政府就有可能对其实施问责。在问责面前，很多地方也不敢再去打“土地财政”的主意。

正是因为各地可以依据地方实际出台不同的楼市调控政策，才出现了150次政策出台的现象。也正是有了这些不同的调控政策，才使得楼市调控的针对性越来越强，热点城市房价上涨过快的现象能够在较短的时间内就得到遏制。而去库存压力较大的三四线城市，则会在一城一策政策下，出现相对平稳的现象，有的则市场比较火热。

当然，在实施精准调控的同时，如何防止炒房资金的“鱼群式”转移，防止银行为了眼前利益扭曲信贷政策，将消费贷等变异，也是需要高度重视的一项工作。种种迹象表明，炒房者并没有停止炒房行动，而银行依赖房地产市场的内在动力也比较强，配合炒房的概率比较大。所以，实施精准调控，更需要对炒房资金的变动情况以及银行的“爱房”情结作出及时调整与优化，坚决遏制炒房行为和信贷变异现象。

热点城市个人住房抵押贷款利率频现上浮，监管当局严禁“消费贷”资金进入楼市，住房投机炒作面临“釜底抽薪”，楼市“金九银十”恐难如期而至。

今年以来，我国商业银行“消费贷”增长偏快，民间中介“首付贷”时隐时现，楼市对“金九银十”仍存较大预期，种种表象既反映出楼市投机炒作惯性的顽固，也表明稳定房地产市场的任务仍然任重道远。

我国住房投机炒作屡抑而不绝，根本上还是因为在政策调控的夹缝中，投机客仍能找到一定操作空间，投机成本较低，转手获利较易。因此，以限售政策为主的新一轮调控政策，从某种程度上说，是对过去限购、限贷政策打了一次重要补丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市场投机炒作。限售政策意味着投机客必须在较长时间内持有住宅而不能变现，基本丧失了交易便利性，而合理住宅需求多为首次置业，限售政策影响极小。

房贷利率上浮有其合理性。今年以来，随着金融去杠杆进程的有序推进，银行间市场利率中枢明显抬升，房贷利率参考银行间市场利率定价，是市场发展的结果。但房贷利率上浮对住宅购置成本影响较大，意味着以金融杠杆撬动住宅的交易，必须要承担额外的财务成本，这实际上切中了热点城市投机住宅交易的要害。限售政策的出台，商业银行上调房贷利率，向房地产市场传递出抑制住宅投机炒作的坚定决心，势必对房地产市场预期产生深远影响。

住宅限购、限售、限贷政策，是对短期住宅市场供求关系过度错位和非理性运行的临时性行政调节。行政干预措施不可避免存在局限性，但可能也是当前应对部分城市住宅市场非理性炒作，快速为楼市降温的最现实选择。一旦住宅市场陷入非理性的自我复制怪圈，市场投机炒作力量将以几何级数增长，房价泡沫的形成和急速膨胀，将成为影响宏观经济稳定的系统性隐患，且可能随时被引爆。当前部分城市的商业银行自发上调房贷利率，利率定价中枢的上升，适用于所有利用金融杠杆购置住宅的借款人，这在抑制住宅投机炒作的同时，不可避免会增加小部分刚需的财务负担。而利率定价中枢上升对房价上涨的抑制作用，将是一个累进过程，初期反应并不明显，中后期累积效应加速显现。各国房地产市场波动实践也充分表明，在住宅市场充分竞争的框架下，能够影响房价的最终决定因素将是利率水平的持续上调。

房地产政策调控，是一个以时间换空间的过程。对绝大多数刚需而言，在一个没有投机炒作力量兴风作浪的住宅市场中，才有可能实现置业梦想。因而在政策上，短期内应利用限购、限售、限贷政策对住宅投机炒作力量进行“围剿”，同时尽可能兼顾刚性和首次置业需求，把政策负面作用降低到最小;中期内对住宅市场供求关系进行前瞻性调整，有效发挥利率政策对住宅投机炒作力量的抑制作用，引导房地产市场理性运行;长期应加快房地产税立法，通过税收杠杆有力调节住宅供求关系，建成促进房地产市场健康运行的长效机制。需要注意的是，由于因城施策的手段更多的是行政手段，因此，如何从行政手段转向经济手段、法律手段，由阶段性调控转向长效化管理，建立楼市长效机制，是非常重要的方面。对楼市来说，唯有建立长效机制，才能使市场真正稳定、让房价真正回归理性。而“购租并举”“租售同权”等手段，无疑是推动楼市稳定与健康的有效方式之一。也只有让市场由完全购买转身购租并举，让更多的人从买房转向租房，而住房租赁市场又非常规范，楼市的稳定和健康才不会有问题。

从总体上讲，精准调控对楼市来说，效果是非常明显的。接下来需要做的，就是如何建立楼市调控的长效机制，通过长效机制的建立，让行政调控手段逐步退出。如出台房产税政策、物业税政策等。就是让多房者多缴税、多贡献，用上缴的税收弥补中低收入阶层的生活，缩小贫富差距。对楼市来说，只有实现了“房子是用来住的，不是用来炒的”目标，调控才算真正达到目的，楼市的长效机制才算真正建立。

20172017

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