年底入市仍无望 华侨城丰台卖股求存

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因“小伙伴分手”而陷入缓慢开发的南四环华侨城新著东方项目，目前在施工进度上仍未有重大突破，虽然华侨城不久前已经拉泰禾集团入伙，但年底入市又已经无望。

2015年11月，华侨城以83亿元总价竞得丰台槐新地块，也就是目前的新著东方项目，成为北京历史总价第三高的地块，但拿地近两年时间，项目现场还处于打地基阶段，与此产生鲜明对比的是，与新著东方紧邻的中粮天恒天悦壹号同样在2015年底拿地，今年年中就已经开盘。

业内人士分析称，华侨城新著东方项目拿地成本很高，正因如此，该项目曾经的合作伙伴华润、招商纷纷选择和华侨城分手，后期开发难度较大，鉴于目前的施工进度，要想取得预售证开盘入市，至少还要半年左右。

今年入市又无望

从地铁四号线新宫站向南800米就是华侨城的新著东方项目所在地，虽然已有交通、商业的规划在实施，但目前该项目周边依然显得有些荒僻，商业配套上除了万达广场，其他的都是一些低端底商，比如一些五金、药店、小饭馆、保健洗浴店等等。

就新著东方目前的周边环境来说，还很难匹配上这宗北京历史总价第三高的地块，不过项目当前的情况也难以让周边市场兴奋。

10月12日，《华夏时报》记者在新著东方项目了解到，该项目还没有进行楼体施工，依然处于打地基阶段，项目南部甚至还有多处杂草没有清理。有现场工人表示，这个项目预计要四年才能完工，现在他们刚进场没多久。

今年3月，华侨城北方集团曾对外界首次公开了项目的规划情况，称该项目将打造户型面积在117平米-175平米的高层及200平米左右的叠拼产品，户型均为3居以上豪宅，项目销售人员还向媒体透露该项目正在进行前期蓄客，并计划于今年六七月入市。

根据北京住建委的预售证管理规定，北京高层住宅要取得预售证，需要完成一半建筑并不低于7层，7层以下要封顶，而新著东方目前的施工进度距离这个要求还差得很远。

此外，由于北京楼市正对高价楼盘取证进行严格监管，即使新著东方在施工进度上达到预售证发放要求，如何定价也是个难题。

公开资料显示，新著东方项目由华侨城、华润、招商联合体在2015年11月2日获得，总价83亿元，配建“公共租赁住房”面积2.7万平方米，楼面价为5.6万元/平米，溢价率为50%，该成交总价在北京位于历史第三。

与新著东方近邻的项目天悦壹号同样是打造高端产品，首期成交单价约为8万元/平米。参照邻居项目的价格，新著东方项目未来预售价格应该将在10万元/平米以上，但目前北京对预售价格的监管比较严，要参考周边二手房价格和项目地段条件。

据本报记者了解，该项目周边的二手房价格较低，如南庭新苑均价为5.2万元/平米，翠海明苑均价约为5.9万元/平米，其他周边二手房小区如飞腾家园、诚苑南里价格更低。

这对新著东方来说并不是好消息，业内认为如果新著东方希望以比较高的价格获取预售证，就要在产品品质上投入更多成本。

卖掉近一半股权求生存

华侨城开发新著东方的另一个难题是寻找合作方。

华侨城在获取新著东方项目时曾成立了项目公司：北京侨禧投资有限公司，不过由于竞拍总价过高，在拿地之后，华润、招商就退出了联合体，随后直到举办上述论坛，期间该项目进展在公开市场上一直没有进一步的消息。

尽管失去了华润、招商这两个小伙伴，但是华侨城还是另外找到了合作方。

今年的6、7月份，新著东方并没有按照销售人员预期的那样如期上市，而是在北京产权交易所上挂牌出让49%股权，并最终由泰禾集团认购。

值得注意的是，上述华侨城在上述股权交易条件中约定，受让方须向标的企业提供44亿元借款，该借款将用于侨禧投资向转让方华侨城A提前偿还借款的借款利息。此外，转让条件中还强调，若侨禧投资有后续资金需求，受让方应按照持股比例共同提供借款。

据相关媒体报道，截至2017年4月30日，北京侨禧的总资产为90.46亿元，所有者权益为-2.62亿元。截至4月30日，北京侨禧应付转让方华侨城A的股东借款本金为90.8亿元。

相关媒体报道称，华侨城以往的开发思路是借旅游项目平抑地价，进而在住宅开发方面掌握定价主动权，但新著东方项目并没有旅游项目匹配，从上述股权交易中也可以发现，实际上新著东方这个项目的融资额度比较高，虽然是集团借款，但从项目角度来说，融资成本仍然比较大，交易条件中约定受让方需提供借款一项也铺垫了融资的后路。

“新著东方是华侨城倾力打造的北京豪宅标杆项目，”按照华侨城的官方宣传口径，“新著东方将是北京豪宅市场首屈一指的创新产品，是华侨城对东方人居新时代、新生活理念的铸就。”

虽然华侨城对新著东方寄予厚望，但华侨城在北京市场操盘高端项目的经验很少，此前只开发了东南四环欢乐谷项目，但随后的十多年时间里，并没有获取新项目，而这十年间，北京的房地产市场已经多次调整，当初的经验和逻辑也不再适用。

而华侨城这次引入的泰禾集团，则在这期间开发了多个北京豪宅项目，与泰禾合作后，华侨城能否让新著东方项目复活，还有待进一步观察。

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