你是否欠楼市限价令 一个迟到的道歉

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再往前一点，有两种可能：摸到，或者掉下去

一

人人都在谈论楼市「限价令」。

在开发商的操盘手看来，它有三个「身份」：

1，楼盘不愿开盘的理由;

2，项目利润率不理想的借口;

3，卖的太快，老板不满意自己没作为的挡箭牌。

总之，因为限价令的出现，政府拿走了开发商的楼盘自主定价权，所以，由此引发的一切后果，都必须由「肇事方」买单。

只有买房人很满意。他们蜂拥进入新房市场，冲向售楼处，完美制造2017经典楼市鄙视链：

全款买房的往里走

按揭的不要堵在门口

公积金的请把小黄车挪走

最不开心的人是开发商。其次不开心的人是政府。

政府出台了限价令，却不得不面对限价令生生制造的「开盘即售罄」。在压力之下，开发商往往被要求低调开盘，深夜开盘，静悄悄开盘。

碰到的开发商，则几乎言必谈「限价令」，言辞之间，十分委屈。仿佛没有了限价令，年年都一定是大年一样。

开发商很委屈，但是你知道不知道，也许「限价令」自己也很委屈。

二

限价令带来了两个直接后果：

1，新房与二手房价格价差大幅度缩小，结果，新房旺销，二手房市场一片惨淡。市场相对平稳。北京杭州皆然。

2，市场上几乎不存在卖不掉的新盘了。「差盘」、「滞销盘」、「蹭热度盘」纷纷咸鱼翻生，改头换面，虽然价格被调控住了，但有肉吃总比光喝汤强。

在这样的局面下，我们被「买到就是赢」的楼市新闻吹了好几个月的风，糊里糊涂的，满脑子觉得，调控不过如此，市场一片大好。

唯独忘记了常识，金融杠杆才是楼市中最令人生畏的角色。

被新房市场的「低调的热销」新闻冲昏了头脑的这几个月里，市场上的资金正在急剧萎缩。

银行贷款额度在大幅减少，正常的房贷获批周期也在延长，没有资金流水证明的房贷基本没戏，一度填补了限贷令BUG的消费贷正在被红色通缉。

二手房市场向新房市场的购买力能量传递链条也被切断了：

首先，二手房得等三年才能卖;

其次，二手房成交速度迅速降低，先卖后买的「连环单」断了，那些希望卖掉二手房去凑新房首付的人，不得不暂时等一等。

杠杆在消失，房票在消耗，购买力在减少，预期正在挣扎。

这样紧巴的市场态势，真的一点都无所谓么?

开发商朋友，你真的不要太乐观。

三

很多人抱怨「限价令」，没有你，我只会更好。

我提供一种看问题的思路给大家：假设反推法。如果2017年的楼市完全没有限价令，这个世界会怎样?

我们来模拟纸上推演一下。

如果没有「限价令」，开发商完全掌握楼盘定价权，那么按照北京楼市业内人士的普遍共识，如今售卖8万的北京三环楼盘，开发商妥妥给出至少10万?的开盘报价。

好吧，如果有些开发商再乐观一些，你甚至可以报出12万?的开盘价。

这个时候会发生什么情况?很多开发商会在去年限价的基础上，给出大幅度上涨的报价，而更多的同行跟进，则有更多的10万?案例同步出现。

然后，进入2017年，银根突然紧张了，消费贷被严格抽查了，放款速度被延长了。

一些品质稍逊、地段稍偏的楼盘，就会在同行与市场的挤压之下，出现无法日光、无法售罄，去化速度大幅度减少的局面。

但是这个时候，你的开盘报价已经大声回荡在整个楼市的上空，无人不知，无人不晓。

房地产定价向来是个技术活。但是总的来说，具备一个非常致命的特征：低开高走是可以的，但高开低走是找死的。

因为群众也有一个非常致命的「弱点」：买涨不买跌。你越跌，群众越不买，因为相信你可能更低。跟股市一个德性。

假如你高开很多，此后一路低走，你大概率不仅得罪第一波买房人，还会吓退第二波买房人。

「限价令」的存在，事实上扮演了一个价格托底的角色，等于公开告诉所有人，这是一个被认可的「价格底」，你可以放心买入。

假如没有「限价令」，开发商不得不开始求助于各自的客户调研，市场调研，甚至是纯粹的「价格赌博」。如果你碰巧是那个过度乐观的开发商，你很可能会栽在「乐极生悲」。

这个过程在心理上非常像一个价格波动巨大的土地暗标出让。每个人只有一次出价机会，底价不公布，谁报的价格距离底价最近，谁就一次性胜出。

这个游戏规相当于设置了一个「囚徒困境」：每个参与者都觉得另外一个人不可信，可能会欺骗自己。

这种游戏的初心是，避免让大家当「冤大头」，希望每个开发商都出价再谨慎一些，防止土地价格过热。但是，一定会有一些开发商，会把对手想象成比自己更激进的人，从而误判底价的高低。为了确保拿到土地，就会选择在自己起初谨慎的价格之上走的更远，结果，这类开发商的最后出价，就可能比自己当初的预期价格更高，从而出局。

道理是一样的。暗标出让，你只有一次出价机会。所以你格外珍惜。越珍惜，越不想失去。

在没有「限价令」的约束下，开发商的开盘价就是一个锚定价格，楼市营销的教科书规律会告诉你，你其实也只有一次出价机会。

此刻，如果你一步到位选择一个更高的价格，那么，今年的市场不会是你的朋友;此后若你选择高开低走，再向市场低头，今年的市场更不会是你的朋友。

反过来说，「限价令」的存在，可能反而拯救了这一类过度乐观的开发商，让你避免掉到一个坑里面。

腹黑吐槽许久的开发商，也许你亏欠「限价令」一个迟到的道歉。

四

中国开发商的很多职业经理人，大多数时间，是适应于增长模式的，很少经历下跌模式。所以他们的抗跌指数，很少真正得到过验证。

也就是说，楼市「增长饭」容易吃，而「下跌饭」难吃，也吃的太少。

如果在没有限价令的市场中，你被乐观冲昏了头脑，本来是个容易吃的饭，结果生生被变成了难以吞咽的饭。

但是，我们依然看到的普遍景象是，人人都在谈论楼市限价令。

开发商人人都在抱怨限价令。

仿佛你曾是严重受害者一样，就像你现在其实是受益者一样。

不是么?

少点抱怨，顺市而销;珍惜机会，卖出格局。

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