【围观】未来 房价还有没有可能大涨?

本篇文章摘自凤凰网，由聊城楼盘网为你最新整理报道聊城房产最新消息。聊城买房，卖房，租房，了解聊城最新房价就上聊城楼盘网。

楼市的本质

言归正传。今天要聊的是，为什么楼市很多现象让人困惑的问题。算给小白一个启蒙。

如何认清楼市?其实楼市的本质很简单，看不清楚的人，是被太多信息过度干扰了。

我们都知道，浮在水面的冰山，仅仅是整体的一小部分。而更为庞大的部分隐匿于水下。如果把楼市比喻成冰山的话，那么，大多数人仅仅看到的是水上的部分，水面上的问题，是房子的居住属性问题，跟每个人都息息相关——所以，大部分人的问题无非就是两个：

未来房价是涨还是跌?

什么时候才能买。

但实际上，往往是水下那庞大的，大部分人不轻易涉及到的部分，才是左右房价涨跌的根本因素，才是房地产的实质。

房地产，是宏观经济的调控工具。至少现在还是。任志强的话，可能说的更难听，但更形象了一点：

“房地产就是夜壶,

需要拉动经济的时候就拉出,

不需要时就靠边站。”

每当经济不好的时候，就是房地产市场再次启动的时候。回顾历史，我们可以看到房地产的调控记录：

刺激：1999-2003发展购房信贷、降低税收取，消不合理收费、土地出让实行市场化机制

抑制：2004-2008Q3依赖房地产投资发展经济、同时抑制房价过快上涨

刺激：2008Q4-2009全方位刺激购房需求

抑制：2010-2011 首次限购、调控持续升级

刺激：2012-2013Q1 降准降息

抑制：2013Q2-2014Q2国五条出台、强调差别化信贷

刺激：2014Q3-2016Q3限制性措施大面积宽松

抑制：2016Q4-今 全面限制、调控史上最严 2016Q3 调控政策再次收紧、限购限价限售限签限转让等政策出台;

每一次刺激或抑制房地产，都有其不同的背景。但相同的是，再也没有比房地产更好更见效的调控工具了。

以本轮周期举例，自2014年7月份开始，我国外汇储备进入逐月减少的趋势，2015年更是20年首次外汇储备下降。在此背景下，不惜一切代价捍卫外汇储备是我们的共识，而房地产恰好又是唯一能够和外汇规模匹配的行业，14年3季度开始，限购限贷规模大幅度放松，去库存成为我们的口号，房地产给了市场一个资金通道。

实际上，房地产也出色的完成了任务。在去库存的大背景和外汇的严格管控下，我们的外汇流出速度逐渐放缓。17年外汇也止跌回升。与此同时，我们多地还出现了房产“限售”政策，把猛如虎的资金锁在笼子里，既保证了增长，又防范了风险，堪称完美。

(图片来自同策咨询研究部)

看了这么多，你了解顶层设计的思路了吗?比起房价涨跌，或者说，一定程度的房价涨跌，不是高层考虑的事情。我们要确保的是

1、经济的高速增长(从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，基本实现社会主义现代化;2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国)

2、防止较大的风险出现(经济、社会、民生，方方面面)

所以，未来房价涨不涨。要看整个宏观经济能不能保持不错的增长。当房地产投资下滑影响到宏观经济的时候，到时一定会放松。

如果真要跳大神预测一下什么时候会放松。我们看一下刚刚出炉的，第三季度的经济数据，GDP是6.8%的增速。而且目前三四线城市的房价也在“去库存”中，短期一年到一年半内，这个口子打开的可能性不大。

楼市中的利益博弈

这方面不可能说的太透。但是可以举个例子。

我们上学的时候，都是分成N个小组打扫卫生。每个小组长都负责一个片区。校领导们巡视的时候，有时候会抽查某个片区，抽到谁，谁不严格执行命令，那就要挨罚。

当然，领导们的检查有高压期也有放松期。高压期再调皮的学生也要老老实实做卫生。过了高压期，该偷懒还是会偷懒。

看一件事情是不是能落地，不仅要考虑到下达命令一方的态度，更要考虑到执行层面的难度。

我们地方ZF的任务和目标是，要提高居民长期的福利水平。

虽然土地财政屡受诟病，也正是因为土地财政，才能使得地方ZF有相对充足的资金来源推进城镇化，进行进一步的居住，娱乐配套升级，带动城市的经济发展。也正式因为城市发展，居民收入提到，城镇化才能提升土地出让金的价格。

当前，二三线城市依然以土地财政为主要收入来源。这是客观事实，三五年不可能发生根本性改变。

2016 年南京、合肥等城市土地出让收 入甚至超过了当年的财政收入;同时，对于大部分二线城市，房地产市 场仍然以新房市场为主。

以百城土地成交的溢价率作为监测开发商竞拍土地情绪的指标，可以观察到，在每一次小周期中，当调控政策出台，其影响不断发酵，土地市场溢价率出现大幅度降低之后，一段时间后普遍会出台调控修正政策或扩张性财政政策。

房价的每次小周期波动，基本都与土地市场的小周期保持一致。土地市场在房价上涨期间，溢价率高涨，开发商竞拍土地热情高涨;在房价下跌期间，土地市场溢价率下降，在调控政策影响逐渐发酵之后，核心城市出现流拍情况。从历史路径观察，在房价下降、土地市场低迷持续一 定时间后(一般大于 6 个月)，会有调控修正或者是扩张性财政政策出台。

一个关键的参考因素是，当土地市场行情低迷、出现大规模流拍、地方政府的土地收入下降的时候，调控政策的拐点也就到来。

说明：本文只是论述了未来房价大涨的可能性，而不代表现在积极进入楼市。眼下大部分都是牛市末期，比如武汉长沙，而环京也已经盘整了一段时间，明年的楼市大部分会很冷。但未来，依然有机会。

推荐阅读1：社科院专家倪鹏飞：房价不是说越低越好

推荐阅读2：【热点】没买房的不用慌，未来3年，再不用担心房价暴涨

推荐阅读3：【小贴士】买房贷款年限怎么选?

推荐阅读4：【推荐】全国仅有10个主要城市房价不过万 看看你心仪的城市在不在……