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房地产篇:2017年中国产业经济年度报告2017年12月19日,关于中国房价未来的走势:短期稳定、中期不确定、长期看涨。
一、房价短期总体稳定,近年涨幅大的少数城市或稳中有降
短期稳定(不会出现暴涨暴跌)的原因主要源于六个“稳定”
第一,货币供给量以及利率稳定。目前中国货币量已超过160万亿元,已连续多年处于较高增长水平,短期内大幅发行货币的可能性低,同样大幅减少货币供应量的可能性也低。
第二,人民币汇率稳定。人民币汇率稳定对稳定国际投资者信心、人民币国际化、吸引国际资本具有重要作用,从而对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益。
第三,楼市调控目标稳定。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策,从近些年的实际情况看,也是如此,行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少居民曾经担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌。
第四,房地产市场本身需要“休整”。由于近15年中国房价涨幅过大,市场本身有调整的需要,有“休息”一下、“理性”一下的需要。这也决定了短期中国房价不会出现大涨。统计数据显示,北京(楼盘)等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房价走势的一个重要指标。
第五,通胀率会表现稳定。2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。未来短期内,中国通胀率不会出现大的波动,房价也不会因通胀率波动而发生剧烈波动。
第六,中国短期城市化水平稳定。由于户籍等原因,中国实际的城市化水平或被低估,未来在短期内不会出现一个“突然式”的大幅提高,这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势。
二、房价中期不确定,或出现大涨或大跌
所谓中期不确定,是指房价在中期内未来3到5年的三个“不确定”,或大涨,或大跌。
产生中期不确定的原因主要源于三个“不确定”。
第一,从中期看,美国货币政策转向产生的累积负面因素,对美国股市、楼市会产生巨大冲击,或刺破美国股市楼市泡沫。
第二,美国减税政策产生的不确定性。据估计,未来10年,美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元。
第三,中国房产税制度改革不确定。从中国经济自身情况看,何时全面推动房产税制度改革不确定,以及房产税改革内容也不确定,如其中的税率究竟为多少不确定。
三、从长期看,房价会出现稳定上涨趋势
长期看涨中国房价,主要源于五个“上涨”因素。
第一,从长期看,世界经济出现增长趋势,会有利于包括中国在内的世界各国的房地产市场发展。毫无疑问,经济增长必然有利于房地产业、房地产市场的发展。
第二,中国区域经济和城市经济不平衡发展的局面会有实质性改观,这会有利于房价总体上稳定上涨。从现状看,由于区域以及城市发展水平差距较大,中国各地的房价水平以及上涨速度存在较大的差异,一线城市的房价涨幅以及价位远超其他城市。
第三,21世纪100年中国至少出现3次财富大增长。从长期看,中国在21世纪有望成为世界强国,居民财富大增长的必然表现是房地产需求大增,从而会拉动房价上涨。
第四,中国巨大的人口数量基数以及城市化水平的不断提高,对房地产的需求会增加。从长期看,随着“放开二胎”政策的实施,中国人口规模会保持稳定,而且中国城市化水平有望逐步达到发达国家水平,住房需求会稳定增加。
第五,中国居民对房地产资产的配置比例增加。从历史经验看,中国家庭或居民购买住房是一种文化,是一种习俗。在中国,住房资产更具稳定的保值增值功能。
责任编辑: loupanbianji
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