最严调控不断 海南房地产业发展迎新格局

《中共中央、国务院关于支持海南(楼盘)全面深化改革开放的指导意见》(简称“《指导意见》”)指出，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。海南应建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落。

海南不再具备房地产炒卖投资的土壤，一波平台公司、从业人士选择离开。海南资深地产人士李仁杰在今年年初离开耕耘了8年的海南市场，向西去，转战云南。

2016年2月，《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》出台，“两个暂停”便是在此时提出。2010年，海南也实施过“两个暂停”，不过由于种种原因，很快便放开了。2016年2月后，“两个暂停”的系列政策又先后被提出、深化。

2018年1月，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》被官方宣布，实行建设用地总量和强度双控制度，禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。这被称为海南历史上最严苛的土地管理政策。

《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》也指出，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。

显然，《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，节约用地制度与海南1月发布的土地管理政策所对应，防范炒房炒地投机行为与3月31日的限购政策加码所对应。3月31日，海南省发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，宣布非户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、在限购区域买房须提供五年以上的社保或个税证明、五年限售。

据海南中原地产数据显示，2015年12月，海南全省的商品房库存为45个月，2016年12月，库存只有23个月，截止至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11个月。在“两个暂停”(即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停商品住宅用地出让和规划报建)背景下，供应端收紧，库存持续下行势头不变。上述消息人士表示：“目前，政府控制供给侧和需求侧，尤其是岛外人士的购买，不过生活和工作居民的需求还是可以得到满足，房价将会保持稳定。”

李仁杰认为：“这一轮的调控和海南建设自贸区自贸港之后，对房企开发投资的要求会更高。短期内，市场会有小幅震荡。国家给了很多支持政策，购买房产的门槛变高，房产会变贵。但也不必悲观，政府支持养生社区、特色农庄等旅游地产的发展，差异化产品可作为销售型房产的补充，后市依然可期。接下来将是云南和广西旅游地产发展的机会。”

接近海南省海口市官方的消息人士对记者表示，“尽管政策控制住宅及相关用地的供应、开发，但发展度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产得到鼓励，开发商在海南可朝此方向发展。”此人士表示：“目前海南的开发商已普遍形成维持房价稳定、支持政府工作的共识。长期来看，市场仍有上升的空间，但政府和开发商都不愿看到房价过快过热上涨，那不是一个健康市场该有的。”