地价降温，强化了楼市预期转变

土地价格与楼盘价格，常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来，“面粉”供应充足，价格也在回归合理区间，不仅“”不再出现，还出现越来越多的“底价成交”，甚至流拍。

中国指数研究院常务副院长黄瑜说，今年以来全国土地市场流拍现象频发，住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降，企业拿地更趋理性，土地市场逐步理性回归。

2017年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。“各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36～18个月的，要减少供地。12～6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

数据显示，今年以来，各地政府继续加大推地力度，土地供求继续大幅增长，前三季度，全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长30%，其中住宅用地推出7.9 亿平方米，同比增长31.5%，增幅为2012年以来单季度最高。

与此同时，19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%，平均溢价率为18.2%，较去年同期下降21.2 个百分点，底价成交地块数量明显增多。此外，今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

以二线城市代表武汉为例，8月17日开始，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权，其中10宗是纯住宅用地，总面积74.9万平方米。按照拍卖规则，这10宗地均规定了竞拍起始价格和建议最高价，如果竞价达到了设定的出让最高价，按“现场竞配建”(即竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人)方式确定竞得人。

但结果显示，“现场竞配建”的考虑大可不必。

8月28日，武汉土地市场网公布的竞拍结果显示，10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价，还有7宗地块以低价成交， P(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示，成交9块地，竞拍起始价格合计44.18亿元，成交价格合计46.67亿元，距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元，其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大，建议最高价也是最高的。

而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利，1月北京参与土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

“各地调控政策持续深化，在‘坚决遏制房价上涨’下，房地产市场预期转变，房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配，同时以往土地价格上涨迅速，土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，且今年起亦进入偿债高峰期，资金链进一步承压，也是土地市场降温明显的重要原因。

从具体房企的拿地金额来分析，今年19月，碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过，三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元，降幅28%;万科由去年1271亿元降至1163亿元，降幅8.5%;保利由去年1112亿元降至千亿元以内，为869亿元，降幅21.9%。

主标题：中小房企要退出房地产业?