我们判断一线城市房价在区间震荡！！丨城市系列

　　坐标北京，时隔一年后，十万元一平米的新盘再次扎堆出现。
　　10月21日，北京市住建委公布3则商品预售信息。
　　上一次北京批准10万加楼盘入市，是2017年9月，德胜门外中骏天宸开盘拿下每平米13.5万元的天价。
　　这一次大批量顶配豪宅入市，是北京楼市放松限价的信号么？不是。
　　从2017年北京楼市调控以来，默认的规则是，高端项目入市价格红线8万元/平米。2017全年，只有中国玺、昆仑域和金茂府三个项目拿到8万以上，中骏天宸一个项目到10万以上。
　　这次，主要是为了开发商回笼资金，进入土拍市场继续拿地。
　　同一时间，广州“被”传增城、南沙和花都三区放开限价，广州住建发出官方声明辟谣。一线城市的房价调控政策，从过去的稳涨幅，转为防下跌。
　　1.北京限竞房网签率居然低到15%
　　北京“十万+”高端楼盘入市，存在两个背景。一，限竞房大量入市遇冷；二，土拍市场迫于指标压力，像下饺子一样大力推地。
　　限竞房看似不愁销，实际网签率却让人大跌眼镜。
　　中原地产数据显示，截至10月24日，北京已入市25个项目，合计29期15628套限竞房，网签量只有2292套，签约比例14.7%，签约均价每平米49962元。即使把已经预定、但未进行网签的限竞房算在内，合计比例也只有30%多。可怕的是，第四季度将会有1万套以上的限竞房入市。
　　限竞房与普通商品房最大的差别，价格！只要有北京购房资格，均可购买。为了配合限竞房，2018年5月，北京出台了限竞房转共有产权房的征求意见稿，吸引北漂上车。
　　无论是坐拥房产的北京土著，还是为下一代购买婚房的大妈大爷，都在观望。
　　媒体报道，90后北京人小洋，一连看了五六个限竞房项目，房山区周口店的项目均价2.3万，总价200多万，价位合适，但位置偏远，房屋后续出租也成问题，小洋最后选择放弃。
　　住惯了城区，很难适应远郊，在北京这样的超级城市里，住远郊等于住在卫星城。诸葛找房数据显示，近郊有39个限竞房项目，主城区有24个，远郊区有7个。很多老北京人不想驻扎到郊区去。
　　一直想给下一代买房的周阿姨，之前看上石景山一套新房，每平米6.3万，带装修，但房子层高26层，看不上眼。加上部分限竞房有5年限售，从交房到拿房本就需要2、3年，前后需要接近8年后才能交易。周阿姨短期不会搬过去住，地处偏远比较难出租，只能空置，也不划算。
　　吸引不了北京土著，潜在群体又观望不出手，限竞价房网签一路走低。
　　2.土地市场“大推地”试探开发商
　　虽然限竞价房卖得不好，但阻止不了北京大规模推地。
　　10月22日，北京挂牌出让4宗限竞房用地，2宗共有产权房用地。10月24日，又迎来8宗土地入市，其中6宗住宅用地，另外2宗是商服用地。除了位于延庆的商服用地采用招标，其余地块都将和22日的6宗地块一起，在11月26日公开竞拍。
　　12宗土地同日竞拍，在北京土拍市场上很少见。
　　有一种可能是，北京需要完成全年供地指标，于是加速推地。
　　《北京市2018年建设用地供应计划》显示，2018年北京全市建设用地计划供应4300公顷，其中住宅用地1200公顷，与2017年持平。但截至第三季度，北京住宅用地供应量同比明显减少，还出现了7宗流拍。
　　最明显的是白盆窑地块，这是一块被回炉的土地。
　　2018年1月，以共有产权房地块出让一宗宅地，因为没有企业参与导致流拍。北京市规土委资料显示，当时共有产权房预计售价43000元/平米，地块起拍价50.58亿。
　　现在这块地被分为两块限竞房宗地：一块建设用地面积，楼面价每平米43166.273，另一块楼面价每平方米58664.084，但售价均不超过每平方米67702元，开发商估计不太愿意玩。
　　北京完成2018年供地目标压力山大。
　　北京以前出现过多次未能完成供地任务的情况。2014年，市计划供地总量为5150公顷，实际完成61.4%。2015年，北京市计划供地4600公顷，实际完成计划的50%。除了2017年，全市商品房用地供应达到721公顷，计划完成率111%。
　　在加速推地的同时，北京试探开发商底线，主动示好。
　　10月24日挂牌的地块中，延庆新城03街区会展中心东侧地块，挂牌出让起始价8.1250亿，竞买保证金为1.625亿，并且该地块没有对住宅的销售价格作出限制。
　　不限价听上去很诱人，但前提是开发商还有资金，还有动力去拿地。
　　3.一线城市防房价下跌
　　距离北京2000多公里外的广州，之前传出取消限价限购。
　　《每日经济新闻》当时的报道是，参会人士称，10月19日增城召开房地产市场调控会议，主要内容包括，10月22日开始实施，签约价下限不能超备案价10%；一经定价半年不能调价，一次申报不能反复调整；价格原则上不能申请上调，只能下调，下调需提出申请。
　　广州住建委连夜说明，强调两点：一是严禁开发企业拆分价格报备，也就是所谓的双合同不能再出现，二是将对新建商品住房预售和网签价格进行优化。
　　这是什么理解，广州住建委很冤，不希望市场将会议理解为放松调控，但预防房价下跌确实很重要。
　　广州郊区的房价，在国庆节期间已经开始回调。
　　位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾，均价介于2.1万到2.3万元/平米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价，约为1.8万元/平米。销售人员还表示，国庆之后还有优惠，可以最低到1.9万元/平米。
　　相比之下，北京的顶级豪宅开发商，好不容易跨过备案价门槛，却只能眼睁睁地看着客户流失。
　　一位豪宅代理表示，一些顶级豪宅的传统买家正在流失。因为税收门和娱乐限薪令的出台，娱乐影视圈买家减少，互联网金融行业、投行等业务规模萎缩，资金能力削弱。传统的豪宅买家人群，IT互联网产业高管人群，从开发商名单上逐渐消失。
　　限竞价房的开发商一样难受，产品同质化，去化率又很低，除非主动降价，否则就要减配。
　　《北京商报》采访了一位开发商，日子不好过。热门板块同时有三家开发商限竞房竞争，建筑面积在30平米，开盘时间又类似，都在十一期间取得预售证，不约而同地定在2019年清盘，争抢客源非常激烈。开发商的想法是，与其到后期无奈降价，不如现在抢先降价走量，给集团冲个业绩，利润什么就别多想了。
　　北京作为楼市标杆城市，正在面对的是这样一个市场：限竞房熄火，豪宅硬着头皮十万加入市，土地市场忙着下饺子推地，开发商拿地心有余力不足。
　　谁来买单？
　　买了单的豪宅和限竞房业主，会不会组团维权？无论谁来买单，总之先止住下跌趋势，把下跌苗头在萌芽状态就扼制住，同时，房价也不能大幅上涨。
　　我们判断，房价在区间震荡，这就是主要原因。