公共维修基金使用管理办法

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。
　　此前，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅每平方米100元，高层建筑每平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”
　　建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。
　　该办法对公共维修基金的使用规定了严格的程序和条件限制。根据办法要求，业主委员会成立之前，原则上不能动用公共维修基金；确需使用的，须由物业管理企业委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。
　　管理办法
　　内容
　　第一条为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》[建住房(1998)213号]及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088号]的规定，制定本办法。
　　第二条本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法。
　　第三条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
　　市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
　　维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
　　第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
　　本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
　　住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
　　第五条物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》(见附件二)，并提交下列材料。
　　1、开户申请书；2、管委会成立的批准文件；3、产权人分户清册；4、管委会主任私章和管委会的印鉴；5、物业管理服务委托合同。
　　管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。
　　第六条管委会成立前(即维修基金代管期间)，维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
　　1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
　　第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
　　凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案：1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的。2、一年内支取两次维修基金的。
　　凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：1、一次支出维修基金50万元以上的。2、一年内支取维修基金三次及三次以上的。3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。
　　物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
　　第八条住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。
　　无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。
　　1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外；其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。
　　2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
　　3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
　　开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
　　第九条如一幢楼房的维修基金经使用后，不足归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会账户和产权人明细户。
　　利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
　　第十条管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会账户手续。
　　产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的账面余额进行结算。
　　产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户账面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
　　第十一条代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
　　管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：(1)维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；(2)维修基金总账余额；(3)维修基金明细账余额。
　　第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
　　第十三条1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
　　第十四条物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。
　　第十五条本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按各自职责解释。
　　第十六条本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
　　范围
　　房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
　　共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。
　　物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙。