谁是房地产市场风险的最终承担者？

中国房地产市场真是怪象，政府卖地赚钱，开发商买地盖房销售赚钱，投资者买房赚钱，银行发放贷款赚钱，市场的参与者都在赚钱，那么问题来了，究竟是谁在亏钱？？？

在这里介绍一下投资三阶段法来论证谁是最后风险的承担者。在论证之前，首先要明确一点的是：这个世上没有永赚不赔的投资，房地产市场也不例外。假如房地产市场是永赚不赔的，那么开发商会疯狂的拿地建设，投资者会疯狂的投资房产，房地产市场规模会持续无上限的扩张下去，显然这是不合逻辑的，当然也是不可能的事情。这一点论证了投资房地产也是会亏损的，只是现在还没有到亏损的时候。谁来承担这个亏损，很快也就要见分晓了。

投资房地产项目，大致可以分为三个阶段：第一阶段是资金的进入阶段，第二阶段是资产的增值阶段，第三阶段是资金的退出阶段。只有完成这三个阶段，才能确定自己是否赚钱了，否则盈亏都是不明确的。

对于政府主体来说，本身天然持有土地资产，不存在资金进入这一阶段。土地价格不管是高是低，对于政府来说都是赚的，另外政府还会通过交易税费等方式来提高自己的收入，因此，政府主体不会发生亏损。

对于银行来说，放贷虽然有风险，但是银行也不是傻子，增信措施必须要齐全，有抵押，有担保，资金的回收有保障。即使资金回收困难，银行也可以通过司法拍卖抵押物来回收资金。因此银行亏损的风险也是很小的。

对于开发商来说，买地盖房销售赚钱，只要房子能卖掉，也不存在亏损的情况。按照目前房地产的市场现状，价格倒挂，新房价格低于二手房价格，因此新房不愁卖。另外，这几年房地产市场的火热发展，开发商们早就赚的盆满钵满了，即便是有一个项目投资失败，只要及时止损，也不会致使企业亏损，只是少赚点利润而已。因此开发商亏损的风险也是很小的。

对于投资者（炒房者）来说，目前大多数只是停留在第二阶段，资产的增值阶段，能不能卖的出去还不好说，二手房市场交易困难早就不是一天两天了，只要资金没有退出，房价涨的再高，那也不能算是盈利，这往往是投资者忽略的地方。当然，早期的投资者现在也赚钱了，但是随着价格的上涨，后续的投资者要想持续的赚钱那是非常困难的。就跟投资股票一样，从2000点买入的股民，早已赚钱离场，那么6000点进入的股民现在还在拼命挣扎。因此投资者亏损的风险是非常大的，就犹如击鼓传花，最后买房的肯定是风险的最终承担者。

目前房产销售的技巧就在于混淆概念，把资产增值硬是说成投资盈利，这是两个概念。资产增值如果能够及时出手，那才叫盈利，如果无法卖掉，那只是一堆破水泥而已。而其他买房的人往往对这两个概念认识不清而陷入营销圈套。房产能不能投资，不仅要看新房市场，更要看二手房市场，新房市场决定了你的投资成本，二手房市场决定的是你的利润。如果二手房市场不好，房子很难出手，即便房价涨到天上去，那又能怎样？不能变现的资产，就不存在投资的属性，那是刚需房，自己留着住吧。