土地增值税法意见稿首提集建地房地产纳税

近日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》（下称《意见稿》）向社会公开征求意见。

“《意见稿》的最大亮点就是在转让国有土地及地上建筑物、构筑物缴纳土地增值税的基础上，将出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物纳入征税范围。”8月10日，中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受记者采访时表示。

而财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确提到，力争年内完成土地增值税法内部起草工作，及时上报国务院。

土地增值税是对房企实际盈利有很大影响的税种，甚至有人将其称为反房地产暴利税。数据显示，2018年我国土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%，今年上半年全国征收的土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访时表示，当初设计土地增值税的目的，就是为调节房地产企业过高的利润。

跟其他多部税种条例上升到法律类似，此次土地增值税法也是平移了现行的土地增值税暂行条例（下称“暂行条例”），征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。对此，施正文认为，土地增值税从国务院“条例”上升到全国人大“法律”，在税收要素设计和征管上肯定会更加规范。

抑制房地产泡沫

对于土地增值税入法，有人认为不过是暂行条例平移为正式的法律，而官方公布的“立法说明”也强调，“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。因此有人判断，土地增值税法基本上和普通购房者无关。

不过施正文却认为，其实未必。他表示，从《意见稿》条文看，它为国务院或各地方政府保留了很大的“调控空间”，土地增值税抑制房地产泡沫和调节土地增值收益分配的作用，随时可派上用场。

从1994年1月1日开始实施的暂行条例，当时规定的四级超率累进税率非常严厉。与暂行条例一样，《意见稿》以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。“只要转让房地产，就需缴纳土地增值税，且税率是累进制的，上涨越多，缴税越多。”施正文说。

以开发商拿地来说，一块地的地价是1亿元，建成房子之后卖了5亿元，期间支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿元，这样开发商的所有成本是2亿元(扣除金额)，增值额是3亿元。这里的“增值额”是“扣除金额”的150%，应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。如此计税很复杂，但可以引入速算扣除系数，以简化计税，即增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额超过50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%——扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，土地增值税税额=增值额×50%——扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%——扣除项目金额×35%。其中，5%、15%、35%为速算扣除系数。

由此，开发商应缴纳的土地增值税为：3×50%——2×15%＝1.2亿元。也就是说，开发商开发这块土地的收益是3亿元，要缴纳1.2亿元的土地增值税，留在公司账上的是1.8亿元。

“此外，开发商还要缴纳增值税及其附加等流转税，企业所得税加上分红还要缴纳个人所得税，耕地占用税、印花税等财产税，税收调节作用可见一斑。”