特殊时期，商业地产面临的机遇与挑战

疫情来得突然，精准打击到了本应火热的中国房地产市场，但疫情带来坏消息的同时也给中国地产带来了全新的机遇和挑战。

2020年1月，突如其来的“新型冠状病毒肺炎”在全国蔓延，此次疫情的发生不仅对人们的生活造成影响，对经济更是造成冲击。由于本次疫情的暴发适逢中国春节期间，对于商业地产来讲，原本这是一年当中的黄金旺季。受疫情影响，商业地产不得不按下“暂停键”，全国大部分城市商业零售、住宿餐饮、购物中心等大面积停业，商业地产在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鹅”。

去年春节同期，我国商品零售总额为1万亿，同比增速为8%。戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历接受采访时表示，虽然2020年春节期间的总体数据尚未公布，但从相关数据来看，2020年春节的消费大概率为负增长。由于零售业又以中小企业居多，抗风险能力较差，因此零售物业有可能会面临出现退租，空租等现象，对零售物业全年整体收入将产生影响。

不过在魏建历看来，危情中势必也存在机遇和机会，零售物业本身的精细化运营、对社群的关注、科技赋能日常的经营以及零售物业的线上经营，都是零售物业的运营商未来应该思考的问题。

  各地出台减免租金措施帮扶中小企业

  自新冠肺炎疫情肆虐以来，绝大多数中小企业的经营及业绩受到了不同程度的冲击，各级地方政府也密集出台税收减免等相关政策支持企业渡过难关，各大房企为商户减免租金，共克时艰。此次大规模的租金减免政策解了商户燃眉之急，消解商户部分经营压力。

  2月5日，北京市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，共计16项具体政策措施的全文涉及暂停收费、免租金、贴息、融资、信贷、就业保障等多个方面。

  北京市发改委表示，鼓励大型商业建筑、购物中心和市场运营商在疫情期间对中小租户给予适度的租金减免，各区可以对采取租金减免措施的租赁企业给予适度的财政补贴。

  截至2月18日，北京发改委披露数据显示，28家北京市属企业计划减租约4.3亿元，涉及9700多家中小微型企业;已有锋创科技园、汇龙森下属3个园区、亦庄控股下属11个园区及嘉捷下属3个园区，共计18个园区出台了减免房租的支持政策。

  上海市亦出台减免企业房屋租金等28条综合政策举措支持企业抗击疫情，切实减轻企业负担。其中，中小企业承租上海市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，免收2月、3月两个月租金。

  各大商业地产企业，积极推出减免租金政策。万达商管针对全国各地所有万达广场的商户，对1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。华润置地对全国各商业项目所有商户自1月25日至2月9日时间内的租金实行减免政策。万科减半收取旗下全部自持商业项目所有商户2月1日至2月29日期间租金，政策覆盖万科商业在南方区域所有的项目。龙湖集团旗下商场的所有商户，1月25日至2020年3月31日期间，租金费用(含物管费、推广费)减半等。正大商业地产为旗下所有商业项目的租户全额减免1月24日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费，对于在2月10日至2月23日期间不进行营业的租户继续实行免租。红星美凯龙家居集团公告称，免除全国82家自营商场商户2020年度一个月的租金及管理费。

  “中小企业是我国经济的重要中间力量。国家密集出台一系列相关政策，目的就是让在疫情中受影响最大的中小企业能活下来。各大房企也通过减免租金的方式，与租户共克时艰，对租户乃至产业的保护其实也是对客户及市场需求的保护。”戴德梁行高级董事、中国区写字楼部及华东区综合住宅服务部主管沈洁表示。

  写字楼办公市场短期承压

  2019年以来，全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱，而在疫情影响下，写字楼市场迎来震荡。

  沈洁认为，尤其是2020年一季度写字楼市场数据表现将进一步承压。短期内，市场租赁活跃度将显著降低，办公吸纳量骤降。相较而言，整体空置率预计不会受到过多影响。供应方面，疫情会对在建项目工程进度造成影响，原本预计的未来供应会出现众多交付延期的情况。

  “从需求端来看，当前企业对置换、扩张办公物业较为审慎，甚至当营收受到影响时，削减高昂的写字楼租赁成本成为重要选择。中小型企业将面临更大的短期财务流动性风险，或对办公租赁市场造成影响，这些无疑将减少或延迟写字楼新增需求，各业主对客户的争夺将进一步加剧。”戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英表示，从供应层面来看，受到疫情的影响，投资减缓、施工周期延长，市场供应也会明显变缓，这也会从一定程度来缓解写字楼供应压力。

  仲量联行中国区研究部总监姚耀接受采访时也表达相同的看法，他说：“短期内，对对中国主要城市的办公楼市场产生较大不利影响，主要集中于需求端。”

  姚耀表示，影响主要体现在两个方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租赁活跃度将显著降温。短期内新增租赁需求或将十分有限。一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从而影响市场的净吸纳量。另一方面，市场及经济环境不确定性的增加，将显著影响短期内的市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略。

  相比传统办公而言的联合办公市场，突如其来的疫情会带来哪些冲击?在线办公的潮流在疫情结束后还会受到企业的青睐吗，特别对于一些小微企业来说，为了降低办公成本，是否会继续采用移动办公的形式?

  “联合办公的客户大多为中小型及创业企业，他们在此次严格的延期复工措施下，因经济活动受限导致短期内财务流动性风险增大，是受到冲击最大的群体，这将影响短期内联合办公空间的租赁表现。另一方面，疫情让远程工作实践更受到大家的重视，众多企业出于风险考虑选择居家办公。在线工具的推广与普及让企业及用户对远程交流与在线共享的接受度得以提升。”沈洁说，“数智化”办公体验将影响当前传统办公模式发生变化。

  从大宗交易投资市场角度分析，“当前疫情对投资市场的冲击是无可避免的。2019年大宗交易总成交额约2855亿元，其中约30%买家为国际投资者，其余投资者分布全国各地，北上广深仍最受投资者青睐。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示，目前国内外投资者均抱观望态度，短期部分项目进展或受到影响。对长线投资者而言，疫情带来的影响只属暂时，对国际投资者而言，投资中国是考虑到全球布局。对成熟投资者而言，投资是长线的，不会因为短期波动而影响投资策略。

  叶国平亦预测中美贸易摩擦会缓和，对国内写字楼市场会有正面影响。受疫情影响，或出现中小型企业因资金周转原因出售资产的可能，企业以便低价快速回笼资金。叶国平引用股神巴菲特的名言，“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪"，表示目前反而是个机会，建议伺机而动。

  零售地产影响有多远

  在疫情结束之前，零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。

  针对短期宏观消费市场的变化，姚耀表示，将影响宏观消费市场和零售地产市场基本面，按行业受疫情影响程度分为三大类：

  第一类，获益型业态(日用品、医药、线上消费等)，在疫情中短期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态水平，全年数据有望超出年初预期。

  第二类，补偿增长型业态(时尚零售、旅游、线下教育、健康等)，在疫情中将受到显著影响，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消费力将集中释放，短期消费市场或出现补偿式增长。第三类，承压型业态(餐饮、娱乐、短途通勤等)，同样在疫情中受到显著影响。但与补偿增长型业态不同，因其当期时效性高，消费无法延期释放，所以相应统计指标的全年数据将显著回落，承压更为明显。

  姚耀指出，对宏观消费市场的分析衍生到零售地产市场本身，预计本次疫情对不同业态的零售商将带来不同的影响。其中获益型业态消费更加稳健，社区超市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需求将保持相对平稳;补偿增长型业态如时尚零售(尤其是中低端零售)、健身房、线下教育等租户，虽然短期内受到疫情冲击极大，但疫情结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动，相关业态活跃度将会显著提升;承压型业态消费整体受疫情冲击更大，餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。

  “中国消费市场及零售地产市场仍具韧性，长期仍看好。”姚耀表示，当疫情结束后，中长期下消费市场将回归经济基本面，消费在可预见的未来仍将是驱动中国经济增长的核心动力。国内产业积极调整转型，从高增长转型为高品质，经济增长更具可持续性。中国高速推进的城市化进程将持续带来城镇人口增长。消费结构亦将发生改变，中产阶层、千禧一代等消费群体的崛起必将重塑消费格局，激发消费新触点。主力消费客群规模在未来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。

  戴德梁行的《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》报告显示，预计疫情短期对消费的影响仍将大于对生产率的影响。实体零售的线上渠道或多或少帮助其缓解疫情带来的压力。在疫情期间，生鲜超市和外卖的业绩井喷式增长，这既扩大了线上平台的受众，也促使运营商进一步思考统筹整合商户，线上线下相结合的战略。零售业中短期前景依然不明朗，直至疫情结束，预计大型购物中心市场空置率将有所推升。

  疫情下的新趋势

  受此次疫情影响，人们外出减少，在家办公、远程办公出现新的需求。“此次疫情对中小企业发展提出了更高要求。数字化、互联网消费、在线模式需求等等，会催生各类全新业态，让中小企业焕发出全新的生机。”沈洁说。