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江北水城欢乐小镇文旅融合发展研讨会顺利召开这些年来摩天大楼的热度一直保持高涨,各地政府对本地“第一高楼”的规划也从未停止过。但事实上许多在建的超高层建筑都进行了降高处理,下调高度有3-300米不等,纷纷都降到了500米以下与政策擦了个边。政策红线的划分,建筑资本的大量投入和相当长的建筑周期或将使得摩天高楼不再“泛滥”。
4月27日,住房和城乡建设部、国家发展改革委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》(简称《通知》),其中指出,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑;新建100米以上建筑应充分论证,严格执行相关审批制度。
同策集团首席分析师张宏伟认为:“超高层建筑的审批将会趋严,各地不会盲目地规划和扩张,对于龙头房企来讲,不会对其核心城市核心地段的超高层建筑的建设审批有太大的影响,但是,超高层的标准可能会有所限制,而对于非龙头房企的准入会更加严格。”
明确超高层建筑红线为“500米”
在不同的国家之间,摩天大楼的标准也都是不一样的,中国认定的摩天大楼是100米以上,日本的标准测试60米往上,而国际上通用的则是要超过150米。
摩天大楼往往被视为一个城市的面子和地标,各地政府也积极招商引资规划建设“第一高楼”,而各地也掀起了一轮超高层建筑热,“华中第一高楼”“南京江北第一高楼”“西安第一高楼”“上海浦西第一高楼”等等,进而引发了摩天大楼“泛滥”的问题。
事实上,近年来,各地政府已经着手对在建的超高层建筑进行“降高”,例如,南京江北第一高楼从600米降低至498米,武汉绿地中心从636米降低至467米,深圳的湖贝金融中心从830米的高度降到了500米;成都的熊猫大厦从677米降到了488米;福州的世贸108大厦从518米降到了448米;西安的中国国际丝路中心从501米降到了498米……都降到了500米以下。
此次《通知》明确,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,各地因特殊情况确需建设的,应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查,审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核,未通过论证、审查或复核的不得建设。
同时,《通知》也对超高层住宅作出明确限制,要求中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。
不仅对于超高层建筑作出限制,在设计城市“面子工程”的超大体量公共建筑方面,《通知》要求各地要把市级体育场馆、展览馆、博物馆、大剧院等超大体量公共建筑作为城市重大建筑项目进行管理,严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为,同时加强对于超大体量公共建筑的备案审核。
在完善城市与建筑风貌管理制度方面,《通知》也提出了严把建筑设计方案审查关、加强正面引导和市场监管、探索建立城市总建筑师制度等措施。其中,要求全面开展城市体检,及时整治包括奇奇怪怪建筑在内的各类“城市病”。
成本高、周期长,房企主动缩减“超高层”布局
事实上,在超高层建筑的建设过程中,由于建筑成本高,周期长,即使是龙头房企,也出现过折戟沉沙的情况。
2019年年底,处在高负债中的中南建设转让了“苏州第一高楼”,其表示,“公司之所以出售该项目,是因为苏州中南中心500米的超高层综合体,不属于常规房地产开发项目,项目开发周期长,资金占用大,并且目前政府规划还未最终确定。转出后也没有再开发或管理苏州中南中心的计划”。
如此背景下,在各地“第一高楼”主动降高的同时,房企也悄然缩减超高层的布局。比如,曾经要把“把超高层建筑插遍全国”的绿地,在2014年和2015年就因商办市场的拖累而导致房地产主业业绩不佳,近五年来,绿地都在主动压缩商办比例,截至2019年年底,其住宅和商办的占比分别为65%和35%,商办比例持续降低。
业内:行业准入将更严格,入围企业门槛抬高
张宏伟认为,中国城市摩天大楼泛滥,与土地资源的性、政策引导、城市形象、政府业绩、城市发展规划、开发商的拿地模式等有诸多的关系,其大规模的兴建背后有着复杂的利益链条。
在各地追求“第一”的背后,事实上也不乏“政绩工程”、“面子工程”。而《通知》出台后,对于房地产行业来讲,张宏伟认为:“今后超高层建筑的审批将会趋严,入围企业门槛将抬高。”
“比如对于确有需要的”,张宏伟表示:“在核心城市的核心地段超高层建筑会提升城市形象,在一线城市比如核心地段的建筑,由于拆迁成本较高,也需要进行高层建筑来进行成本上的对冲。但是,各地要避免盲目地大干快上,不能过度开发。”
在中原地产分析师卢文曦看来,超高层建筑也需厘清准入企业的门槛,因为超高层建筑对于企业的前期的开发能力、资金压力、和后期的运营能力都有极高的要求,如果一旦停工,也会造成烂尾楼的情况,这就需要有实力的大型房企来进行开发。
此外,在住宅领域,《通知》也要求中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。对此,卢文曦表示:“由于一二线城市,受制于需求和土地的矛盾,市场对超高层住宅有一定的需求,但是,对于三四线城市来讲,目前流行的小高层、超高层的住宅,容积率高且居住舒适度较低,或许并不是市场所需要的产品。”
责任编辑: yuezhongtian
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