山东聊城：营改增后，二手房税率不变

5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等“四大行业”全部纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“最近咨询五一后二手房交易税负变化情况的市民非常多，因为它涉及普通市民。”针对百姓关心的二手房营改增问题，市区国税局政策法规科科长冯莉表示，这一块市民大可放心，营改增后，尽管二手房税率不变，但税负会有所减轻。

去年全年二手房交易1348套　今年一个月二手房交易405套

据冯莉介绍，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行的房产交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。

目前，二手房交易中需缴纳营业税、契税等，房地产管理部门根据地税部门出具的已缴纳(免税)营业税证明，办理过户手续，即“先税后证”。

2015年聊城市共实现二手房交易1348套，纳税人申报交易金额4.28亿元，地税部门评估金额4.56亿元，征收营业税1200余万元，目前实行“先税后证”征收方式，各县地税部门在房产交易场所设立专门窗口进行征收。

据统计，从2月22日到3月21日一个月的时间里，全市共登记个人二手房交易405套。

营改增二手房税率不变　三项附加税费率将平移

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

冯莉说，国家《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》就提到了个人将购买住房对外销售的情况。政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。“受影响的是个人将购买不足2年的住房对外销售的情况”。

目前，个人将购买不足2年的住房对外销售按照5%的税率缴纳营业税，此外，还包括三项附加，即城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的3%，以及地方教育附加费为营业税额的2%。三项附加都是以营业税为基数计算，所以总计税率=5%+5%×(7%+3%+2%)=5.6%。

5月1日营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售，由缴纳营业税改为缴纳增值税，税率不变，仍然为5%。同时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费等三项附加未变，即城市维护建设税为增值税额的7%，教育费附加为增值税额的3%，地方教育附加费为增值税额的2%。

税基变小附加税费也少　明算细账纳税人减负了

营改增后，对个人将购买不足2年的住房对外销售而言，尽管营业税、增值税征收率同为5%，但考虑到营业税为价内税税基大，而增值税为价外税税基变小，计算增值税税额时，应将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价的税基乘以征收率。营改增后纳税人其实是减负的。

冯莉举例说，以纳税人出售购买不足2年内的房子，按全额来征收，房屋销售额总价100万元。按以往营业税计算：应缴纳营业税为100×5%=5万元，再加上缴纳三项附加税费5×(7%+3%+2%)=0.6万元;纳税合计5.6万元。

按营改增后的增值税计算：100万是含税销售额，首先计算不含税销售额：100/(1+0.05)=95.24(不含税销售额)，应缴纳增值税95.24×5%=4.76万元;缴纳三项附加4.76×(7%+3%+2%)=0.57万元;纳税合计5.33万元。相比此前的营业税减少了0.27万元。

同样是销售100万元的房子，营业税的税基是100，而增值税的税基是将含税价款中所含的增值税先扣除掉后变得少于100了，尽管税率仍是5%，但二者相乘得出来的应缴纳增值额就变少了。应缴纳增值额的变少，进而得出三项附加税费的变少。由此得出结论，这次营改增后，二手房交易税率没有变化，但税负会有所减轻，老百姓不用担心会额外增加负担。

针对最近聊城有些房产公司催着业主开发票一事，聊城税务部门表示，这主要是因为房产公司对营改增政策一知半解，总认为5月1日营改增以后，房地产业从原来5%的营业税税率改为11%的增值税税率，唯恐税负增加。

另外，房地产开发商不了解的是，按照营改增不动产基本政策，5月1日后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目，仍可选择简易计税方法纳税，即按照5%的征收率计算应纳税额。