【本地动态】济南年底掀推地潮 新东站张马屯片区推千亩地

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市场期待已久的供地不期而至：11月1日，济南市国土部门发布公告，一口气推出24宗居住、商业商务和工业地块，其中20宗居住和商业商务地块占据绝对大头，总面积达957596平方米，约合土地1436.4亩。最为引人注目的是新东站张马屯片区首次大规模供地，此次推出7宗居住用地和4宗居住、商业商务混合地块，总面积达664864平方米，约合土地997.2亩。

张马屯片区 首次集中出让土地，住宅控高不超百米

此次新东站片区推出的是张马屯三四期地块，也是张马屯片区首次集中出让土地。7宗居住用地共480855平方米，约合土地面积721.2亩;4宗居住、商业商务混合地块共184009平方米，约合土地面积276亩。这样一来，张马屯片区地块推地997.2亩，成为仅次于唐冶片区、潘田片区之后，今年济南土地市场单次供地面积第三大区域。

新东站片区定位为济南次中心之一，分为核心区、张马屯片区、田园新城、球墨铸铁厂片区等。因其被视为济南绕城高速以内、主城区东北部最大一片待开发土地，格外受开发商关注。从方位上看，张马屯片区位于新东站西侧，与新东站中间隔着田园新城。据了解，张马屯片区由济南轨道交通集团熟化整理，一期二期地块熟化条件还没有达到出让条件，因此先推出了三期四期地块。

根据片区规划要求，7宗居住地块上住宅建筑全部控高，最高不能超100米，多数地块最高不能超84米。在4宗居住和商业商务混合地块中，出让条件均要求规划住宅建筑为高层，规划商业建筑为多、低层，且不与住宅混层安排。

本次公告出让居住用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取“限地价竞配建政府储备性安置房面积”方式确定土地竞得人。因此，这次土拍很难出现去年8月张马屯旧改地块高溢价成交的情况。张马屯旧改地块位于奥体中路东侧、工业北高架南侧，当时万科经过327轮竞价，以溢价率342%摘得，楼面价达9613元。在当时引起市场一片惊呼，但一年后经过唐冶、长岭山片区土拍“洗礼”，市场已对上述区域楼面价有了一定接受能力，特别是在限价政策下，东部均价低于1.5万/平方米的楼盘比较抢手。目前片区周边房价在1.3-1.9万/平方米左右，上周末该片区内的新城香溢澜庭刚刚开盘，均价在1.3万/平方米左右，而前段时间工业北路一新开带装修盘首开均价1.93万/平方米，此次张马屯片区地块首次入市，成交情况将决定未来片区房价定位。

南北康片区 300米超高层地标改写“第一高”地图

令人关注的还有市中区南北康片区。此次南北康片区推出103省道西侧2宗居住用地和1宗商业商务用地，总面积120618平方米，预计会捆绑出让。2016年11月1日，南北康片区有7宗地块、约377亩溢价出让，当时被市场称为“南绕城高速以内最后一块地”，今年下半年该地块项目已入市，均价2.1万元。一年后南北康片区再次供地，出让土地面积约180.9亩，面积相当于去年的一半。

此次挂牌的103省道西侧B-6商业商务地块，地上最大容积率为7.6，规划主体建筑高度控制在300米左右。在英雄山路-103省道沿线，位于领秀城的鲁能希尔顿酒店高约185米成为济南南部“第一高”，其次为166米高的祥泰广场;位于英雄山立交西北角的地块，绿地集团计划建设一栋高度超过200米的超高层。而挂牌地块上300米的超高层地标建筑将南城推上一个新高度，可与城区中部的绿地中心比肩，向东城CBD、汉峪金谷超高层地标建筑高度看齐。

目前，南城生活配套已成熟，二环南快速路开通，轨道交通M2线待建设，交通设施便利，区域价值凸显。据业内人士介绍，新出让地块与去年土拍地块紧邻，绿地去年拿下南北康组团地块后仍在消化中，已有多家大牌房企虎视眈眈，有意在该区域布局。

棚改、旧改地块 在城市框架中都是未来地区中心之一

这次还推出多宗棚改、旧改地块，位于东北部、北部、西北部和西南部，在济南新城市框架中都是未来的地区中心之一。

其中，省级棚改项目市中区机床一厂安置地块，出让面积22198平方米，目前这里正在进行刘长山路二期西延施工。土地出让前须衔接教育主管部门，明确拟出让居住地块新增入学需求的解决办法。这里属于将来12个地区中心之一的王官庄片区。

省级棚改项目历城区洪翔路东A、东B地块，前者为商业商务地块，后者为居住、商业混合地块，出让面积共27692平方米。这两宗棚改项目地块位于地区中心洪楼片区，与山大老校、洪楼银座、大润发相距不远，位置比较优越。根据出让条件要求商业建筑为多、低层，且不得与住宅混层安排;地块A、B规划建设须与轨道交通相衔接，满足轨交建设要求。在轨交规划中，环线设有洪家楼站，有可能与挂牌地块相衔接。

旧改地块中，槐荫区西沙王庄城中村A-1地块面积最大，为居住用地，出让面积50625平方米，约合土地面积75.9亩。该地块位于二环西高架北接天桥立交附近，为美里湖地区中心范围。去年，西沙王城中村项目已启动改造，将变身集住宅、商业设施、医疗学校为一体的新型城市社区。作为统征储备用地的历城区李东李西旧改地块推出2宗商业商务用地，总面积71599平方米，其中一宗地块须配建用地面积不小于3000平方米的公交枢纽。这两宗地位于董家片区，该区域是未来济南的地区中心之一。另外，这次供地还推出3宗工业地块以及1宗公共设施用地——鲁艺剧院东邻项目，该项目地上为城市道路、地下停车，出让面积2390平方米。

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