闽系房企宝龙掉队 是策略性转战还是竞争优势丧失

原文标题：宝龙掉队 竞争优势丧失出路何在

 当大部分闽系房企都忙着冲千亿、集中发展住宅规模化的时候，同出一源的宝龙却选择另辟蹊径，将商业作为自己的发展重点。在这背后，是宝龙基于自身实际作出的主动选择，也是宝龙基于市场环境作出的被动改变。

  提起闽系房企，大部分人的印象都是“激进”、“规模“、“高杠杆”，但有一家房企却独树一格，意欲把“商业”打造成自己的标签。

  《华夏时报》记者获悉，宝龙自2003年起就已专注开发及运营综合性商业地产项目，近年来，公司更是将商业作为最主要的发展重点，希望在2020年租金收入能达到30亿元（不包括酒店收入），公司“变成真正商业为主的地产公司”。

  当大部分闽系房企都忙着冲千亿、集中发展住宅规模化的时候，同出一源的宝龙却选择另辟蹊径，将商业作为自己的发展重点。在这背后，是宝龙基于自身实际作出的主动选择，也是宝龙基于市场环境作出的被动改变。

  宝龙转型

  致力于集中发展商业的宝龙，曾经是除绿地以外，地产圈中商业物业销售比重最高的企业之一。

  《华夏时报》记者查阅年报数据显示，2016年，宝龙实现合约销售金额176.4亿，其中，商业占比66.1%，住宅占比33.9%。从2013年到2016年，宝龙的合约销售额从93.73亿一路上升至176.4亿，年复合增长率达到23.5%；其商业项目占全年合约销售额比重也一路由2013年的46%增至2016年的66.1%。克而瑞统计数据显示，在上海商业物业合约销售面积排名中，宝龙连续两年位列榜首。

  不同于绝大多数闽系房企集中发展住宅业务，商业物业发展比重偏大成为了宝龙有别于其他房企的企业特色，也是宝龙过去多年两大引以为傲 “竞争优势”的最大助力。

  一方面，商业地块获取的竞争压力要比住宅地块小得多，土地成本也相对要低一些，这就为宝龙低成本拿地竞争优势的形成打下了基础，截止到2016年底数据，宝龙项目地价只占房价的12%。

  另一方面，商业物业毛利率远高于住宅物业，也为宝龙连续多年远高于同业的30%以上毛利率提供了助力。据了解，2016年，宝龙整体毛利率达33.4%，其中，商业物业毛利率达45%，远超住宅物业的两成。

  遗憾的是，在政策管控下，宝龙的这种竞争优势正在丧失。2017年年初，上海叫停百余商住项目网签，随后又多次发文要求对不符合规定的酒店式公寓等进行整改。严峻的市场环境冲击下，在上海商住项目较多的宝龙备受煎熬。

  在2017年3月份召开的投资者推介会上，宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜曾透露，宝龙2017年销售目标为200亿，内部目标为250亿，其中住宅销售占四成，商业销售占六成。

  但在严峻市场环境影响下，前11月，宝龙仅实现销售181.62亿元，同比增22.7%，完成全年200亿目标的90.81%，能否顺利完成全年目标，仍属未知之数。

  商业之重

  当商住房发展面临严峻的市场环境，发展空间越来越狭窄情形下，宝龙选择化“销售”为“持有”，并提出“2020年预计开业50个购物中心”、“年租金收入能达到30亿元（不包括酒店收入）”，“变成真正商业为主的地产公司”等口号。但在商业地产竞争日益激烈的背景下，宝龙的发展仍然面临诸多挑战。

  《华夏时报》记者据宝龙年报数据统计，截止到2016年底，宝龙已开业运营商业广场达到31个，分别位于上海（6个）、天津（1个）、江苏（5个）、安徽（1个）、山东（7个）、福建（3个）、浙江（4个）、河南（3个）、重庆（1个），集团持有用于投资的物业运营面积合共约253万平米。2016年全年，投资物业录得租金收入6亿元。

  两个可供比较的数据是：同期，龙湖已开业21个商场面积194万平米（含车位建筑面积为252万平米），已开业投资物业租金收入为19.1亿元；新城11个已开业吾悦广场面积139万平米，已开业投资物业租金收入2.73亿元。

  虽然按每平米租金收入计算，新城的表现并未优于宝龙，但需要注意到的是，新城发展商业的时间较晚，现有租金收入主要来源于2012年、2015年及2016年开业的项目。考虑到商业都需要培育期，正常情况下，前几年都是增长的趋势，而宝龙商业运营已经超过10年，相当成熟了。从这一层面上，宝龙的租金表现相较于诸多竞争对手而言，并不具备优势。

  更为严峻的是，尽管每年都有新项目开业，但宝龙的租金增长率却呈现逐年下降的趋势。2014年，宝龙录得投资物业租金收入4.45亿元，同比增长27.51%；2015年，宝龙录得投资物业租金收入5.52亿元，同比增长24.04%；到了2016年，该增长率就只剩下8.70%。

  一方面，商业地产持有运营面临着来自众多大房企的直面挑战，另一方面，商业地产持有之重也正在加重宝龙的负担。

  前文提到的另一家商业比重较大的房企绿地，国企的属性让其拥有着民企难以企及的融资优势，而龙湖、新城等民企，大规模条件下带来的大量的销售回款足以缓解其商业发展的资金压力。但对于规模不足200亿、销售正承压的民企宝龙来说，这些优势并不存在。

  数据显示，尽管近年来宝龙通过多元化融资渠道、优化债务结构等方式一路将集团的综合融资成本从2014 年8.05%、2015年7.55%降至2016年的6.18%，但相对于龙湖的4.92%、新城的5.7%，宝龙仍然略逊一筹。

  为了更好缓解资金方面压力，2017年以来，宝龙已进行了多次融资动作。其中，4月份，宝龙获批准发行不超过30亿元人民币中期票据；7月份，宝龙在原先公开发行的2亿美元优先票据基础上额外增发一笔1亿美元优先票据，年利率5.95%；8月底，宝龙又宣布，发行1.5亿美元等值多种货币多批次三年期贷款。

  财务数据显示，截至2017年上半年末，宝龙现金总额约为91.98亿元，一年内到期的借款234.12亿元；公司净负债率约为86.2%，较2016年末的76.6%已有所增加。

  在原有竞争优势不断丧失，商业竞争优势又不明显情况下，“商业地产+文化”理念能否形成下一阶段宝龙新的发展出路，市场仍有诸多疑问。