大房企多增长小房企多亏损

继销售业绩发布后，各家房企陆续发布2019年上半年盈利预告。据wind数据显示，截至7月30日，已经有34家沪深上市房企发布了快报，其中14家房企预计盈亏，20家房企预计盈增；其中15家房企同比增速为负，19家房企同比增速为正。据新京报记者观察，在盈利或者是增速为正的房企中，多数为大中房企。在业内人士看来，房地产下行周期，地产行业马太效应愈发明显，强者恒强，大中房企的利润总额也越来越高。

房企整体盈利增速有所放缓

与此同时，据克而瑞统计，截至7月15日，A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，其中20家房企预计盈亏，7家房企预计归母净利润同比下降；21家房企预计盈增，占比低于五成。

克而瑞认为，整体来看，相较于去年同期的高涨态势，房企盈利增速总体有所放缓。一方面，各主要城市限价导致房企销售收入低于预期；另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。

不过，具体到各家房企，强者恒强的马太效应也愈发凸显。在已经披露盈利预告的34家沪深上市房企中，净利润排名暂时处于前面的是绿地控股、保利地产、金科股份、大悦城、首开股份、泰禾集团、蓝光发展、金融街等，均为大中房企。

在克而瑞统计的A股及H股房地产开发板块50家房企盈利预告中，15家房企预计盈增（排除扭亏），其中百强房企占到11家，而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外，规模房企的归母净利润增长率不降反升，例如绿地、金科等；而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。

其中，保利地产2019年上半年共实现营业总收入711.6亿元，同比增长19.52%；营业利润为175.06亿元，同比增长39.3%；利润总额为175.88亿元，同比增长38.55%；因结转项目权益比例提高，归属于上市公司股东的净利润为103.53亿元，同比增长59.14%。

绿地控股2019年上半年实现营业总收入2016亿元，同比增长27.54%；实现利润总额165亿元，同比增长41.72%；实现归属于上市公司股东的净利润88亿元，同比增长45.67%。绿地控股表示，今年上半年，公司房地产主业结转收入同比稳步增长，毛利率继续保持提升态势；城际空间站项目逆市热销，一二线城市新增货值比重稳定提升，健康科技住宅产品全面落地。

此外，2019年上半年，金科股份预计归属于上市公司股东净利润提升至20亿-26亿元，同比增长200％-290％。对于此次利润增长，金科股份表示，主要系本期交房规模及整体销售毛利增加所致。

在港股方面，融创中国2019年上半年的净利润同比增长超过45%。对此，融创中国称，主要是由于公司在过去这半年销售物业交付的面积较去年同期增加。

中国奥园2019年上半年核心净利润预计将获得超过50%的同比增长，主要由于报告期内公司交付予买家的物业总建筑面积增加及平均售价提升所致。

可以看出，大中房企利润增长的主要原因是交付面积增长以及销售毛利增加。

一直以来，要规模还是要利润成为房地产行业争议的焦点，尤其是部分房企牺牲利润在规模赛道上狂奔。但是，不可否认的是，随着规模的变大变强，房企的利润额优势也逐步呈现。以中海为例，多年来加封“利润王”，但是近两年来，被恒大、万科超越。在市场集中度越来越强的当下，规模越大，房企在融资成本、土地市场、加杠杆上占据优势，为其利润额的持续增长提供保障。

当然，规模是利润增长的基石，但是高利润并不代表企业赚钱能力强，融资成本、建造成本、销售成本等管控能力影响着房企利润率的高低，也体现着房企赚钱能力的强弱。因此，在利润额增长的情况下，在限房价、各种成本上升的情况下，如何保持持续稳定的净利润率，更考验房企的盈利能力。