从三权分置看2.7亿亩宅基地市场

与商品房相对应的就是自建房了，近期，徘徊在灰色地带多年的宅基地交易，有望像40年来的多种改革措施一样，走到阳光之下。

1月15日，2018年全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将不再垄断居住用地，将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

舆论为之沸腾。

根据现行法律规定，宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

而在《中华人民共和国物权法》中，宅基地的农村集体所有制得到延续，其转让不但限于农村集体内部，宅基地的使用权也不得单独转让。此次姜大明的公开表态，或将成为宅基地进入用地市场的先声。

在中国人民大学经济学院教授刘守英看来，推动当前的宅基地制度改革，有其内在的必要性和迫切性。“固化的宅基地制度限制了农村发展的活力。”刘守英告诉记者。

2.7亿亩宅基地市场

宅基地“三权分置”将会促进农村集体土地资源的有效配置，从而发挥这些土地的最大价值。

中科院在2013年的调研显示，全国2.7亿亩宅基地中，闲置的有1.14亿亩，相当于5个北京的面积。

中国农业大学中国农民问题研究所所长朱启臻教授对记者指出，储量巨大的宅基地资源，在城市用地资源日渐枯竭、农村人口长期处于净流出的今日，或将成为解决当下城乡不平衡的有力方法。

长期以来，土地作为稀有资源，采用的是有偿使用方式。早前采取的是土地协议出让，政府与土地使用者协商，签订出让合同，受让人缴纳土地出让金。

在经济发达的省份，因集体土地使用权转让而引发的纠纷时有发生。以珠三角地区为例，现行《土地管理法》规定，集体土地不可以转让出租。但迫于产业发展，20世纪80年代起，半地下形式的土地使用权转让在珠三角一直存在，法律风险一直存在。

直到2015年，在城市建设用地日益紧张而闲置宅基地逐步增加的背景之下，国家33个农村土地改革试点落地，农村土地才在部分区域“迎来阳光”。

“农村集体土地的改革，对于激活农村沉睡的资产，增加农民的财产性收入具有重大的意义。”朱启臻表示。

未来聊城房地产市场除了聊城商品房以外，农村对于很多人来说也是个不错的选择。

严格土地用途管制大原则

在2018年全国国土资源工作会议召开之后，舆论将姜大明的表态解读为“政府不再垄断居住用地供应”—政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

但刘守英态度审慎，他认为，根据目前公布的内容作此评价仍然言之尚早，下一步出台的配套政策以及各地的执行细则，对于市场将起到更为关键的作用。

“土地问题关乎村里的人心问题，土地问题解决不了，村里的人心就散了。”罗永秋也对记者表示，集体土地的使用权转让必须要先完成确权流程，而牵涉包括历史遗留问题一系列困难的土地确权可能在限期的2018年底难以全部完成，要推动集体土地进入市场，先需要适度加快集体土地确权事宜。

在朱启臻看来，政策落地的关键在于“适度”。“在全国国土资源工作会议上，姜大明部长特别强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破。”朱启臻认为，“适度”的核心在于严格实行土地用途管制的大原则。简单地讲，就是城里人不可以到农村买宅基地，农村的宅基地只能农村人买，这个农村人可以是本集体的，也可以是外村集体的。要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

朱启臻补充道，此次的政策作了严格的规定，如果不管住，很多需要宅基地的农民没法获得宅基地，城里人因为资本力量比较强，就可能改变乡村的结构和性质，这与改革的初衷是不符的。

刘守英也指出，目前国土资源部发出的改革信号的确可能打破政府在住房土地供应上的垄断：从所有城市住房用地都须通过招拍挂来供地，改为只要土地使用权合法，掌握存量国有土地的企业能够不需要通过招拍挂，可以供应住宅用地。

但刘守英同时指出，姜大明部长在讲话中提及的信息量过少，诸多问题还有待厘清，否则在打破政府垄断住宅用地供应后，又会留下权力寻租空间。

“例如说非房地产企业合法取得的土地，不通过政府垄断的招拍挂市场供地，其中哪些土地可以作为住宅用地?有多大比例的土地可以供应?该用地要不要符合整个城市的供地结构?哪个部门负责审批?”刘守英指出，如果不能完善相关落地法规，反而可能引起房地产市场乱象。

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